通州市商业项目市场调查报告53.docVIP

[通州市项目市场调查报告] 目 录 环境篇 一、地理环境 地理位置 行政区划 人口状况 二、宏观经济 综合分析 2009年经济状况 市场篇 通州区在售商业个案分析 通州区现有商业分析 通州区居民消费特征分析 通州区商业发展状况分析 定位篇 本案SWOT分析 本案地块分析 SWOT分析 二、 本案商业定位 市场定位 环境篇 一、地理环境 地理位置 行政区划 人口状况 二、宏观经济 综合分析 2009年经济状况 一、地理环境 地理位置 通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬31°52′的川姜镇竖积洪村，北至北纬32°15′的刘桥镇米三桥村，南北间最大直线距离50公里；西起东经120°41′的五接开沙岛，东至东经121°25′的南通盐场北侧，东西间最大直线距离85公里。东临黄海，海岸长16.27公里；西部平潮地区南濒长江，江岸长15 公里；西南与港闸区相接，东南与海门为邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积1351平方公里。全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强。地势西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低。高程一般在3.8～4.5米，近海最低处为2.2米。境内新长铁路（支线）和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场。地理位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。 行政划区 江苏省 HYPERLINK /view/1225.htm \t _blank 南通市通州区成立于2009年，全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。（ HYPERLINK /view/581072.htm \t _blank 金沙镇、 HYPERLINK /view/2232141.htm \t _blank 西亭镇、 HYPERLINK /view/1489279.htm \t _blank 二甲镇、 HYPERLINK /view/2688896.htm \t _blank 东社镇、 HYPERLINK /view/940970.htm \t _blank 三余镇、十总镇、骑岸镇、五甲镇、 HYPERLINK /view/2520980.htm \t _blank 石港镇、四安镇、 HYPERLINK /view/1909321.htm \t _blank 刘桥镇、 HYPERLINK /view/1756355.htm \t _blank 平潮镇、 HYPERLINK /view/1539758.htm \t _blank 平东镇、五接镇、 HYPERLINK /view/1610824.htm \t _blank 兴仁镇、兴东镇、 HYPERLINK /view/83821.htm \t _blank 张芝山镇、 HYPERLINK /view/826941.htm \t _blank 先锋镇、 HYPERLINK /view/65696.htm \t _blank 川姜镇。）区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区——通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。 人口状况 2008年全区末户籍人口1242680人，其中农业人口774845人，非农业人口467853人，市区户籍人口约为119944人。 图1：通州区乡镇及人口分布图 表1：通州区人口状况一览表 项目 人口（单位：人） 通州市人口 1242680 市区人口 119944 非农业人口 467835 农业人口 774845 以南通为中心受南通辐射 五街镇 37368 平潮镇 77556 平东镇 42681 刘桥镇 75458 四安镇 39437 兴东镇 31447 兴仁镇 42636 先峰镇 51558 川姜镇 76058 张芝山镇 54483 总计 528682 以通州为中心受通周辐射 石港镇 68724 骑岸镇 48962 十总镇 36980 五甲镇 32763 三余镇 126763 东社镇 61197 二甲镇 82576 西亭镇 44765 总计 502730 小结： 随着2009年通州市行政划分为南通市通州区，通州区将迎来更好的城市发展机遇。 通州区人口1242680人，规模大，其中农业人口774845人，62.35%占；非农业人467835人,37.64%占；通州市区人口119944人，占总人口的9.6%； 从人口分布上看，通州共19个乡镇中，有10个乡镇，528682人，位置较接近南通市区，形成以南通为生活中心的生活消费习惯；另9个乡镇，713998人，位置接近通州市区，形成以通州市区为中心的生活消费习惯； 从人口构成来看，由于通州市缺少大型高等教育、职业