国际广场酒店式公寓营销思考.ppt

红豆国际广场——酒店式公寓现状 基于产品，市场和自身总结，分析红豆国际广场酒店式公寓销售平稳但未火热的原由，除了市场不成熟等宏观因素外，归结为几大方面： A，由于层差导致的价差，以及写字楼租赁更为明朗的情况下，对于投资客而言，酒店式公寓在投资成本和投资前景上不及写字楼有吸引力。 B，酒店式公寓运营缺乏明确主张，有品牌信誉的物业和酒店管理方的缺失，使得客户对公寓未来前景和价值升级信心不足。 C，商务，智能化，会所和家政功能作为酒店式公寓基本功能，目前并未明确，无法给客户未来生活享受的远景描绘 D，营销手法上未能完全体现酒店式公寓的特点和优势。 E，作为顶级生活代表，我们在生活主张上仍显不足，无法调动消费者憧憬，体验的热情。 前言——目前仍需决策的关键问题 为了顺利实现09年营销定战略， 需要继续加快酒店式公寓的去化速度，把握销售良机， 创造投资需求， 为此，目前仍然存在一些有待解决问题 这里归纳为4个方面。 运营方案 销售方案 推广内容 氛围体验 1，酒店式公寓销售方案 从客户角度，能满足投资需求，有吸引力的销售方案 为了在下半年集中去化酒店式公寓，加强投资客的引导，需要增强酒店式公寓销售政策的吸引力。 酒店式公寓的产品特性，决定了投资者期望长期稳定收益的投资意向，返租方案目前仍然是首要选择。 相比写字楼，酒店公寓运营要求专业全面的酒店式服务和租赁管理，在市场还不完全成熟的情况下，投资者具有更大顾虑。为了便于统一经营，并且让投资者得到更为稳定的收益，延长返租时间是增强投资者信心的直接手段。 较一般公寓更高更稳定的租金回报，是打动投资者投资酒店公寓的动因。 建议一：改3年返租计划为5年返租计划 内容：对于购买红豆国际广场酒店式公寓客户，可享受返租五年，年回报率6%，签约即一次性回报10%，后五年每年返回4%的投资计划。 执行对象：酒店式公寓 执行细节：延长返租计划，吸引投资客关注。一次性回报10%，也降低了投资门槛。 返租方案可行性：红豆国际广场酒店式公寓定位三星级酒店，目前无锡三星级酒店前台现付价一般在200-300元/天。60.87㎡公寓以最保守房价200元/天，出租率70%计算，一年房费收入为51100元，而其年4%的返租为46261元（60.87*19000*4%），收益大于支出，因此该返租方案基本可行。 建议二：每年15天的免费酒店居住权 内容：对于购买红豆国际广场酒店式公寓客户，可享受每年15天的居住权，只要提前预约并出示业主证明，即可免费体验市中心五星级酒店的尊崇和奢华。 执行对象：酒店式公寓 策略思路：根据销售反馈，很多客户对本案存在投资和自用的双重功能。本案的产品特性决定了从自用角度上来说定位于市中心临时居所（而非长久居住的第一居所）。这一方案解决了很多投资者为了商务安排，临时居住而存在的自用需求，但仍希望获得稳定的投资回报的置业意图。 对众多乡镇和周边县市的私营企业主，具有较大的吸引力。 15天免费居住权方案可行性：红豆国际广场酒店式公寓定位三星级酒店，目前无锡三星级酒店前台现付价一般在200-300元/天。60.87㎡公寓以乐观房价300元/天计算，15天房费为4500元，约占其房价(60.87*19000)的0.4%，因此该方案可行。 建议三：红豆国际广场尊崇业主金卡 内容：对于购买红豆国际广场酒店式公寓客户，即可加入红豆国际广场尊崇业主俱乐部，获得业主金卡。凭借金卡，届时将享受远东百货休闲商业，会所，配套等一系列优惠，真正感受市中心综合地标的非凡体验。 执行对象：酒店式公寓和写字楼客户 策略思路：从市场竞争的分析来看，本案的综合业态在高端酒店式公寓中具有唯一性和产品优势，营销上将这种优势转化为消费者获得的实实在在的利益和优惠，有助欲树立本案在产品和服务上独树一帜的市场地位，而且业主金卡的尽快设置，也将有助于远东开张前的商住联动。 示例：凯宾斯基金卡 2，酒店式公寓运营方案 具有酒店管理经验的物业，管理，租赁，配套合作商 酒店式公寓不同于公寓产品，决定档次高低和物业升值最为重要的就是后期的物业和管理。 投资者基于以上判断，对管理服务的机构非常重视，直接影响投资决策。 是否有优秀的酒店管理机构，是目前无锡市场区别产品档次的最重要标准。 缺乏明确的合作伙伴和物业服务方案，已经成为酒店式公寓快速去化的重要障碍。 从红豆国际广场未来价值提升，树立投资者信心，以及酒店公寓下半年去化目标三个基本点出发，都要求尽快引入专业的酒店管理公司等合作伙伴。 三，租赁合作单位 最好和拥有国内或国际旅游客户分配系统的运营商进行合作经营， 采用这种合作的方式会给刚刚起步的南京市场带来源源不断的客源； 合作伙伴建议——“三驾马车” 二，酒店式管理服务 引入著名品牌物业管理公司，提供高品质物业管理服务 一，