中国房地产市场调控的重大问题住房供应模式选择.doc

中国房地产市场调控的重大问题一一住房供应模式选择 住房供应模式是在海外房地产市场实践过程中， 被广泛关注的问题。各国对住房模式都给予广泛的关注， 相比之下，我国对该问题缺乏深入的研究。本文通过借鉴 各国解决住房供应的经验，结合我国国情研宄分析和确定 我国住房供应模式，制定中国房地产市场发展政策，完善 房地产市场调控整体。 关键词：市场调控；住房供应模式 eisintheprAbstract:Thehousingsupplymod eisinthepr ocessofpra cticeinove rseasreale statemarke thasbeenwi despreadho usingpatte rnshavegiv enextensiv eattention , comparedt oChina\’si ackofin- de pthstudyof thethispap er，drawing ontheexper ienceofcountriestoad ienceofcou ntriestoad ombinedwit hresearcha icationofC hina\’ snat na\’ shousi ngsup-plym erealestat emarketdev dresshousi ngsupply,c ndanalysis andidentif ionalcondi tionsofChi odel,todev elopChines el-opmentp olicies, im provethere gulationof thereales~tatemarket asawhole. Keywords: estatemark et: Thehous insSupplym ode 一、海外住房供应模式分析 美国、德国、日本、新加坡等在确定住房市场调控政 策时，普遍进行国家干预。从干预的方式来观ZJ、 策时，普遍进行国家干预。从干预的方式来观 ZJ、 从“供 给一分配”和“市场一公平”二方面来考察各国的住房供 应模式，基本可以划分为两种类型： 第一类型这里称之为“市场一救济型”。这种模式以美 国为代表。美国是以私有制为基础的国家，倡导充分的自 由竞争，国民经济基本是由市场自发调节的，政府只是充 当守夜人的角色，很少直接干预市场经济活动，干预也只 是对市场机制运行的某些后果做出修正，不是改变或取消 市场机制本身。目前美国住房消费支出占居民收入的4成， 即便如此，中低收入者仍存在着住房困难问题，为了实现 “让全体美国人民都有一个像样的家和合适的居住环境” 的目标，解决住房公平问题，政府进行了必要的干预。 第二类型这里称之为“市场一福利型”。在推行福利制 度的国家，政府的财税二次分配强度较大，能更有效的平 衡社会收入分配关系。这种模式以德国、新加坡为代表， 其主要特点是以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛 的住房福利制度。政府直接或间接投资建设住房，并以优 惠价出售或出租。政府建立抵押贷款机构和住房储蓄机制 提供长期的住房贷款，支持居民买房。政府以利息补贴和 住房津贴形式实施住房补贴政策，对受到价格控制的出租 住房业主，政府还提供免税补贴等。福利制度也不是绝对 一成不变的，配置活动还是以市场化运作方式进行的。随 着住房问题的逐步解决，福利政策逐渐弱化。 二、我国住房供应模式演变过程 通过研究发现，我国住房供应模式自新中国成立以来， 正在发生深刻的变化。80年代至9 0年代初，房地产业开 始起步，但通过市场解决住房的比例很少，以上海为例， 1987年上海有房地产开发企业60余家，出售商品住房30 多万m2，商品住房稀缺，造成相对房价偏高，高房价令一 般群众望而却步。当时，福利分房比例虽然有所上升，但 分房对象主要集中在机关及部分垄断行业单位，绝大部分 居民处于居住困难但又无房可分的窘境 90年代初期中国房地产业开始迅猛发展，我国住房供 应模式发生渐变，由单一的行政管理加低租金的福利分房 模式向低租金加福利分房和少量市场供应相结合的模式转 化。以上海为例，到1994年房地产开发企业已由1990年 的94家发展到232 0家，出现了第一轮的房地产热，上海 199 1年的内销商品房竣工量万m2,销售量64万m2，其中 个人购买万m2,占20°%,到199 4年，内销商品房竣工量 341万m2，销售量万m2，其中个人购买万m2，占45°%。外 销商品房由1991年的5万m2增加到1994年的449万m2。 在这一模式下，由于受福利分房的影响，人们在住房的观 念上仍然是等待政府或单位解决住房问题，房地产市场发 育不快。在此背景下，在这一轮的房地产热中，造成房地 产的滞销。因此，专家学者提出在我国基本解决吃用等基 本必需品