2010年江苏保利地产南疚江宁项目时产品建议简报.pptVIP

梦想照进现实|新品质时代 ;项目背景条件梳理;10.12、12.10，保利连续出手，竞得仙林湖、江宁优质地块，两个项目均紧邻地铁终点，交通可达性好，自然资源优势明显，成为继紫晶山、香槟国际之后，承载保利品牌与利润来源的“新双城”。;距主城距离;项目背景二：地块条件梳理;;项目背景条件梳理;【南京城市格局、价值被低估的江宁】;区位;交通;区域内商业较为匮乏。地块周边几乎无任何消费性商业。离地块最近的生活配套为现有大学城的一些简单配套，大型成熟商业离地块较远，未来配套仍需提高。;环境;地块短期价值：区域发展滞后，生活配套资源缺乏，教育、产业支撑丰沛;;机会点1—交通裂变;江宁大学城规划规划形成“一心、一带、两廊、三环”的组团式布局结构，有效促进江宁大学城整体发展，打造成为副城“产、学、研、政、金”五位一体的“智慧谷”，构建副城乃至都市区南部景观环境的特色地区 一心——即教育功能区的地区中心；布置在格致路与龙眠大道交叉口处，集中布置商务办公设施，形成教育功能区集商务办公，休闲娱乐为一体的核心。 一带——即延龙眠大道西侧的中心共享带：是规划区的公共服务设施、商务办公集中地带，同时也是规划区的中央景观带。 两廊——即北面方山—青龙山之间的绿色生态廊道和南面解溪河水系形成的生态防护长廊，是强化该地区景观环境特色的重要生态载体。 三环——指围绕方山，以龙眠大道、弘景大道为界形成的三个环状组团，内环强调与方山自然风貌特色相呼应，形成以居住休闲为主的功能组团；中环以中心共享带为主体，形成商业、商办为主的功能组团；外环以居住、教育为主的功能组团。 ;机会点3—青奥会;重新定位江宁大学城板块： 价值被低估的潜质型板块;江宁板块对比;;大江宁优势下，区域核心价值寻找;【市场机会点一：区位价值】 未来由区域规划功能完善带来的土地价值增长 大江宁区位优势下的南京首席中央知识区核心价值;项目背景条件梳理;环境;区域公寓竞品主力单价在9000-10000元/㎡左右，价格梯度一般，未推体量86.77万方，供应充足;开发商情况;未来竞争格局;2011年区域内两个高端项目将上市，有望打破区域内无高端项目的历史，拔升江宁大学城区域的市场关注度和整体区域价值。;亮点二：2011年临近大学城的九龙湖板块，雅居乐、中粮、中冶、银城等品牌房企将集体亮相;未来竞争格局;未来竞争格局;【市场机会点二：竞争格局】 品牌开发商品质项目进驻带来的区域形象价值提升;项目背景条件梳理;目前区域客户情况;在区域项目已购客户中，超过七成购房者为江宁区本地产业区客户和周边区域客； 一成客户为市中心老城，该部分客户购置该区域房源主要是为了投资、养老以及过渡，属于改善型客户和刚需客； 剩余一成多客户区域分布较广，看中的是本区域房源的价格低、未来升值潜力大，多作为投资或偶尔居住使用。;目前客户构成-大学城板块;目前客户构成-大学城板块;“有些客户说我们房子卖的贵，去周边看了看其他项目还是会回来，为什么呢？是因为我们开发商是五矿，房子品质有保障，而且我们卖的小高层，得房率最少也有83%，龙庭水岸的领导有挺多都买到我们这边了”——东方龙湖湾章诚 “我们的物业是五矿自己的物业，管理公寓跟管理别墅的物业是一样的，我们宣传的也是给80后一个别墅级别的家，这点客户还是比较认可的”——东方龙湖湾章诚 “我们主要面对的还是刚需客户，虽然是刚需，但是还是比较在乎生活品质的，因为主要的客户构成是大学生，科技园区的工作人员，个人素质都比较高，一部分人买到这里是过渡下，等有钱了再往市区走，还有一部分就是买过来养老，现在也不住，就放到这边” ——东方龙湖湾葛凌云 ;1、有些客户说我们房子卖的贵，去周边看了看其他项目还是会回来——高端客户对品质比较看重，也愿意为品质支付溢价 2、虽然是刚需，但是还是比较在乎生活品质的——虽然以首置、售改等刚需层次较低需求为主，但客户层次不低，对项目品质、仍然比较看重 3、河西的房子景观、品质稍微好点的就要1万8左右了，不合算——高端客户仍然见识多广，购买行为仍然是从总价可承受的品质型项目中选择，而不会仅仅为了性价比、便宜委屈自己对品质的要求 4、等我老了就自己住——也有部分市区养老客户，他们对环境、服务比较看重 ;未来客户机会点;区域配套成熟;未来板块形象提升;未来客户构成;客户特征总结;【市场机会点三：客户条件】 品质型客户导入带来的销售速度溢价提升;项目背景条件梳理;【整体规划】;【建筑立面】;【项目形象展示空间】;【市场机会点四：项目规划】 领先规划展示力提升带来的品质及溢价提升;项目背景条件梳理;竞品户型设置;竞品户型附加值;【市场机会点五：户型设置】 户型创新附加值提升带来的品质及溢价提升;项目背景条件梳理;项目整体定位;客源客层;;1、产品内核——户型紧凑、高附加值;面积配比;户型