第四章 房地产开发及经营环境分析.pptVIP

第四章：房地产开发与经营环境分析;学习目标;第一节：房地产开发与经营环境概述;房地产开发与经营环境的构成;宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。 中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。 微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。;房地产开发与经营环境的特点;3、相对性 房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果。相对性要求在进行环境分析的过程中，不仅要对影响因素进行定性??描述，还应与其他区域的相关进行横向比较，这样才能得到相对客观的结论。 4、层次性 房地产开发与经营环境是一个综合体，从分析的角度可将之分解为宏观、中观、微观环境三个层次，其下再根据其呈现出的以不同活动为中心的物质环境，可将之划分出与一定活动相联系的子环境，如居住环境、工业环境、商业环境等。;第二节：环境分析的原则、内容;房地产开发与经营环境分析的基本内容;（2）货币政策：是指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务等手段，来调节货币供给。中央银行对房地产市场的调节主要是通过利率工具，以控制商业银行对房地产业的信贷投向和信贷规模指标。 （3）产业政策：国家的产业政策对房地产开发与经营活动有直接影响。一般来说，政府以制定计划和产业投资指引目录以及其他行政干预手段来影响房地产业的发展。 （4）土地政策：我国土地实行国家所有和集体所有，房地产开发商和个人只能取得有限的土地使用权，土地政策对房地产开发与经营的影响主要表现在出让土地的方式上。获得土地的方式有协议、招标和公开拍卖这三种方式。目前，我国各地要求所有土地交易必须进入土地交易市场，以招标拍卖或者挂牌的方式公开出让，对于公开拍卖的方式来说，它充分引进了竞争机制，排除了许多主观因素，是比较合理的一种土地出让方式，但是公开拍卖由于价格高者得，所以从一定程度上使得城市地价有不断增高的趋势。;;（2）居民经济收入和购买力 居民经济收入与购买力是经济因素在房地产市场上的具体体现。房地产市场需求需要具备两个条件，即购买欲望和支付能力，经济收入决定消费者的购买力，而消费者购买力的大小又决定了房地产需求市场的容量。 3、人口环境 人口环境是由多方面因素构成的，主要包括以下几个方面： （1）人口总量 （2）人口的年龄结构 （3）人口的地理分布 （4）家庭结构;4、自然环境 所谓自然环境是指一个地区的自然物质环境，主要包括各种自然地理的资源条件，例如气候、地形等。自然环境对房地产企业有着重要的影响，优越的自然环境会促使房地产市场繁荣兴旺，房地产企业应该对所处地区的自然条件加以科学的分析，积极处理好自然环境与房地产业的相互制约关系，因势利导，扬长避短地科学利用。 5、技术环境 科学技术是第一生产力。技术进步是经济增长的主要动力，技术进步通过提高劳动生产率和资源利用效率，从而引发产业结构的变化，影响经济周期的波动，也影响房地产市场的波动。互联网、小区智能系统、生态技术等改变了我们的生活，也推动产品的更新与进步，从而影响着房地产市场的变化。;二、中观环境 主要指的是房地产产业环境，即围绕房地产开发与经营行业相关的外部影响因素的总和，其中影响程度比较深的关键因素主要有以下三点： 1、我国房地产市场的法制体系 房地产开发与经营时地域性很强的行为，过程中涉及的法律、法令、法规是维护房地产业正常秩序的关键。我国房地产市场的法制体系主要由以下几方面组成： （1）房地产法律——主要有三部：中华人民共和国土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法。 （2）国务院颁布的房地产条例：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房屋拆迁管理条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法。 （3）国务院颁布的相关部委的行政规章 （4）与房地产企业营销有关的其他法律：中华人民共和国合同法、公司法、商标法、广告法、大气污染防治法、反不正当竞争法、质量法、价格法、消费者权益保护法。;2、房地产市场态势 （1）房地产市场周期 （2）房地产市场特点 3、房地产行业规范 三、微观环境 是以房地产开发经营活动所在的特定区域为背景，直接影响项目目标的因素的总和。要想获得项目的成功，就必须对区域环境中的关键因素进行详细分析。 1、区域地理位置特点 （1）区域自然环境特点 （2）区域的经济地位 （3）区域的社会地位 （4）区域的交通便捷程度;2、区域经济发展战略与发展规划 （1）区域经济发展战略。是指区域经济总体发展的设想、思路和谋划。