安徽巢湖深业南方地产集团半汤国际商业市场定位报告.docxVIP

深业南方地产集团半汤国际商业市场定位报告 第一部分 巢湖商业市场调查分析 第二部分 半汤商业发展战略与策略 第三部分 半汤商业市场切入点及市场需求挖掘 第四部分 半汤商业定位与功能业态组合 第五部分 半汤商业规划建筑设计建议 第六部分 半汤商业价值分析 郭祖仁 2009年8月 城市分析 商业市场调查分析 ?距离合肥60公里，距离南京130公里，距离芜湖50公里 ?合肥南京一小时都市圈交通枢纽 ?巢湖经济发展比较落后，GDP落后全省平均水平2200多元。 ?消费水平低下，人均年7200处于全国较低水平，落后全省平均水 平1300元。 ?全市总面积9394平方公里，总人口454万 ?2007年生产总值（GDP）404.62亿元?2007年人均生产总值9809元?(安徽省全省12015元）  ?全年城镇居民人均可支配收入11331元， ?人均消费性支出7226.8元 ?城镇居民家庭恩格尔系数为44.1%，比上年下 降3.2个百分点。 ?其中私人轿车拥有量1.21万辆 人民路步行街 东方 新世 界沃 尔玛  巢湖代表性商业 商业市场调查分析 世 联 华 巢湖目前唯一的具有购物中心雏形的购物场所： 南巢商业街-巢湖市最古老的的商业街之一，也是巢湖小商品的集散地 安德利百货- 巢湖主要娱乐餐饮调查 商业市场调查分析 巢湖的娱乐业KTV为主要业态 香樟花园咖啡馆 假日银滩温泉会馆 青藤茶馆 百度沸城 金壁辉煌歌城 联休闲浴场 鸟巢KTV 金三角浴缘浴场 芒果歌城 良子足健 音乐频道 日月足道 华侨娱乐城 富侨足疗中心 好乐迪飙歌城 沙漠绿洲洗浴中心 巢湖商业现状 商业市场调查分析 ?商业发展层次较低，商业业态布局结构不合理，商业网点缺乏专项规划，导致多种业态在城市中分布不够合理，居民购物较为不便。 ?巢湖区内消费购买力乏力，主要依赖外来消费支持。 ?业态设计陈旧，商业发展现在还是以零散商业为主的简单商业形式，规模较小、经营模式单一、业态结构不合理。 ?公交系统不发达，汽车拥有量少，商业分布比较集中在老城区，使得商业很难离开市中心；辐射力强的商业网点欠缺。 ?巢湖市因缺少辐射力强的商业网点，导致购买力存在大量的外流率超过20％。 ?巢湖人口少，分布散，缺乏与外界沟通，接受新概念、新事物较慢。 ?消费观念比较落后，全城品牌专卖店比较缺乏；仅有一些体育休闲品牌，其它零售百货以不知名杂牌 为主； ?商业配套不全,经营管理落后，停车位不足，零售商店多不配备停车位。 巢湖商业租金、售价调查 商业市场调查分析 巢湖市目前除了人民路步行街以外，没有专业独立的商业地产出现，现今主要的商业出售形式是在售住宅楼盘的底商形式，功能以及用途较为单一，主要是为本小区居民提供便民设施的商业形式。 半汤温泉度假商业规划战略 半汤国际的区域特征决定了其商业规划不同于传统商业，而是立足于大合肥概念的“合肥-巢湖-芜湖”市场，甚至是辐射安徽、江苏两省旅游市场的旅游商业。 无论从城市经济、城市资源、还是城市的地理文化角度都决定了巢湖城市地位和城市经济发展的外向型特征。 半汤国际的商业结构和本地消费能力，决定了巢湖半汤旅游商业发展不能仅仅局限发展于本地市场，应立足更广泛的市场进行发展，立足于大合肥概念的“合肥-巢湖-芜湖”市场，甚至是辐射安徽、江苏两省的旅游市场。 半汤国际商业项目开发无论从规划上还是业态设计上应该超越巢湖本地市场的传统商业业态，向国内外先进城市靠近 招商上主要向合肥，南京等大城市商业中寻找优势资源。 半汤温泉度假商业规划战略 先旅游再地产， 是综合型旅游地 产项目的一般原 则和战略基础。  开发旅游地产项目应该以提升区域经济为前提，以人气带动区域价值的提升，增强项目在政府和公众的号召力，为后续开发奠定基础。 旅游商业产品开发结构及市场取向应该以观光休闲度假的游客市场靠 拢，完善旅游市场产品结构，既要树立起巢湖温泉旅游的品牌，为巢湖旅 游增辉添彩,同时通过商业规划增加项目的整体吸引力，达到提升项目品质的目的，提升别墅价值形象，促进别墅的销售。 在运作上执行“以外带内”、“内外互动”的产品业态开发策略推动市场消费。 旅游商业模式思考 国内旅游产品发展趋势： 旅游产品由单纯的自然景观、历史遗迹为主的开发项目，向休闲度假型、主题型、生态型、运动型、探险型、文化型、乡村型等多元化发展；并且由单一的观光产品 开发转变为参与性、体验性、学习性、享受型等个性化发展线路。 旅游商业的规划不能简单停留在商品的售卖层次，商业应该跟景观、娱乐、文化、运动、体验等结合在一起，才能充分发挥商业的整体效应。 半汤商业发展策略 充分挖掘“温泉”概念，以及中国人对养生、保健的特殊情怀，因而我们将项目包装为中国最具养生气息的街区。 打造独特的娱乐体验，以娱乐吸引游客，以娱乐稳定游客，以娱乐促