洛南县县城西片控制性详细规划.docxVIP

柳林花园占地413亩，从地形图看分为三个地块，取东侧地块为宜。短期市场需求 为50—180亩。分为3期开发，每期开发60亩。本计算按180亩实际操作进行对比计算。 一\测算目的 研究如何在投资、利润、风险间寻求平衡，能使项目开发最终收益最大化。 说明： 本部分主要是对项目进行的前期投资分析研究，本部分秉着谨慎与负责的态度，对现有的基础资料进行了调查、估算、分析和预测，其中主要研究了建筑形式、建筑容积率与项目开发收益之间的关系。（参照商洛项目组调研资料） 本次投资测算是在项目没有确定规划设计前做的一个总体开发模拟，通过对项目开发中影响最终收益的变量趋势模拟来找出符合本项目的开发方式，即通过趋势分析框定对项目开发有利的容积率控制范围、建筑比例及在既定的条件所选用更具市场竞争力的建筑形式。 本次测算以趋势分析为主，采用的数据主要来自相关规范、规定和市场调研数据。本次计算引用数据比较保守，在最大可能上将市场风险涵盖在内。 二\产品与容积率的关系 容积率（R） 建筑形式 R 1.6 全为多层（适合陕南县域经济） 1.5 R 2.5 多层与小高层混合（适合陕南县域经济） 2.5 R 3.0 全为小高层 3.0 R 4.0 小高层与高层混合 R 4.0 全为高层 三\投资测算(概算建筑成本与销售价格) 、 、 标建立相应的有效、清晰的关系模型，我们首先做出如下设定： 1）市场价格、建筑成本、项目收益期等复杂变量与建筑容积率的变化维持线性关系。基于对本地房地产市场的认识及市场调研所掌握的数据，我们建立了本地房地产市场拟定价格与建筑形式关系模型，以此初步确定价格随建筑形式的变化关系。（附加建筑形式对应的建安成本） 建筑形式(常规住宅) 普通砖混多层 电梯砖混多层 混合形式 小高层 建安成本（元/m2） 800 870 1032.97 1200 销售实收均价（元/m2） 1800.00 2150.00(没有参照) 2250.00 2500.00 商业部分销售均价 (2层) 3500 地下停车销售均价 租赁与经营 注：设定的建筑形式：普通砖混多层、带电梯砖混多层、多层+小高层混合、小高层1\因高层建筑成本偏高，而本地市场价格支撑有限，所以本次研究不做高层建筑的研究. 2\销售价格按2009年当地平均价格测算 2）项目销售速率确定 为能有效的评估、预测项目的整个收益周期，通常需设定一个恒定的销售速率Vs， 针对目前市场楼盘销售状况及项目自身销售特点，我们将其设定为： Vs = 40000平方米/第一年 3）多层+小高层建筑的混合比例 为了能较简练的表现多层+小高层混合比例的变化区间内,比值与市场价格、建筑成本、项目收益的关系，我们采用通过确定混合比例的方法，来简化这一过程中的诸多影响因素对关系曲线的干扰。 由于我们对目前项目的资金运作状况了解甚少，所以在成本计算中按经验取值100万作为资金成本进行估算。 4）各建筑形式对应的地块经济技术指标模拟 综合经济技术指标模拟 （按413亩进行前期测算）根据当地市场购买力有2个建议：1、开发多层为主。2、按当地市场需求分期开发。 下表数字即使最低面积已超出市场潜力。 项目 计量单位 多层形式 混合形式（5:5） 纯小高层形式 项目总用地 亩 413 180 180 R \ 1.6 2 2.8 占地面积 ㎡ 275334 275334 275334 规划建筑总面积 ㎡ 440535 多层 不适合 ㎡ 小高层 基本550668 四\【研究结论】 通过以上分析，我们基本否定了普通砖混\电梯多层\小高层与高层四种建筑形式，就现阶段本地态势，结合我们企业初期开发项目，经验不足的特点，我们初步得出以下两个基本结论： 结论一：混合超前型——小高层（板式）20%, 多层花园洋房（板式）80%结合 项目具有较好的经济回报； 启动资金多； 在保证项目收益的情况下，拉大了项目整体规模，项目开发周期延长。 市场对小高层的形态接受,但是对价格有抗性.区域瓶径价格很难突破,来于本地整体的消费水平和经济结构. 结论二：混合稳健型——小高层10%, 多层花园洋房90%结合项目投资收益率高； 对项目地块使用率经济。 规避价格瓶径 结论三：本项目不适宜建高层 哪种模式更适合本地块的开发方向呢? 五\重要结论建议： 1\根据市场的发展和地产消费流量,本项目以采取小高层和多层混合为风险较小. 2\如当地进入快速发展阶段,则小高层社区利润最大. 3\开发公司根据本公司开发发展战略和当地住宅消费流量,经济结构变化综合掌握. 4\策划公司根据市场没有激活,且住宅供应过多的前提,常规建议采用多层和小高层混合布局,适当增 加结构变化权重的策略执行开发. 5\重研发,轻推广的角度进行落地操盘. 6\项目开发以多层+小高层混合为主. 7、考虑到建