广东惠州花郡项目整体楼市启动会指引讨论稿.docxVIP

项目启动会指引 （讨论稿） 地产集团项目中心 目录 召开项目启动会的原则和目的 会议准备 会议内容 会议成果  4 里月 想份 重 回 花 样天回来 的 年 是 “ “ 第 新 一 花 眼 样 ” 年 就 ” 是 君 山 ， 用 惊 艳 描 述 并 不 过 分 ， 召开项目启动会的原则和目的 1、作出项目土地取得后经营第一次决策； 2、明确项目投资收益及具体指标； 3、对项目进行开发计划推演； 4、识别项目风险点，提出预案； 5、启动会是城市公司向地产集团进行经营汇报会； 6、针对经营目标和工作范围进行责权分工； 7、若该会议未开好，会导致后期反复决策，会议大量增加；启动会成果不完整，不要急于进入下一阶段。 会议准备1 会议通知,附电子相关文件发给参会人 会议议程 会议签到表、激光笔 相关资料、文件 电脑 会议主持人 会议纪要记录人 会议准备2 城市公司项目筹备资料： ?市场调研报告 ?标杆项目分析与对比 ?土地基本信息（图片包括说明） ?土地解读报告 ?项目融资 ?项目（初步）计划安排 ?项目（初步）资金计划 ?项目（初步）供应商计划 会议内容 市场调研结论 客户定位 产品定位 项目规划（初步）方案项目总图指标表 示范区选址、定位及开放计划项目建造标准（启动） 项目景观（初步）设计任务书 项目计划控制书（启动） 项目商务大纲（启动） 项目营销大纲（启动） 项目财务大纲（启动） 项目工程管理大纲（启动） 市场调研结论 ?项目所在城市房地产市场环境（未来三年供需关系）； ?项目区域房地产市场环境 ?项目所在版块房地产市场分析（未来三年市场供需关系） ?项目竞品分析（客户、价格、产品、策略等） ?结论：市场定位是什么？ 高压调控下2010年惠州整体楼市供应表现 Market 惠州房地产市场经历了09年起伏后，10年 09年惠州房地产市场供不应求，激励各大 房地产投资占比回升态势明显，全年投资 房企加大开发量，10年市场供应急速膨胀， 总额约267.9亿元，同比增长52.8%。 全年累计供应约为713.5万平米，同比上 涨69.3%。 惠州市历年房地产投资额 惠州市历年供应量走势图 （单位：亿元） （单位：万平米） 高压调控下2010年惠州整体楼市成交表现  Market 2010年惠州楼市在调控中持续优化，市场 2010年惠州楼市受政策影响相对较小，商 回归理性，全年成交量累计达627.3万平 品房成交均价涨幅明显，全年成交均价 米，同比上涨15.4%。 4892元/平米，同比上涨24.8%。 惠州市历年成交面积走势图 惠州市历年成交均价走势图 （单位：万平米） （单位：元/平米） 2010年惠州市场宏观大势 Market 小结： ?受政策影响，二级市场上半年市场小幅波动，下半年市场稳步回； ?房地产投资热度不减，2010年新开工面积激增，预计2011年供应井喷，惠州市场竞争更为激烈； ?2011年宏观调控大势依然，市场充满变数。 2010年大亚湾房地产市场表现 2010年大亚湾总体供应量为151.4万平米，同比上涨3倍，成交总量80.6万平米，同 比增加7%，供求比为1.6。 大亚湾区历年供应成交走势图 （单位：万平米）  Market 2010年大亚湾商品房成交均价为4748元/平米，同比上涨21 . 1%。 大亚湾区历年成交均价走势图 （单位：元/平米） 大亚湾房地产市场发展现状 Market 大亚湾房地产市场处于飞速发展过程中, 区域规划、配套建设等利好进一步刺激房地产市场发展。 ?未来市场竞争激烈，如何抢占有效客户资源是解决该项目营销的核心问题； ?重点把握冲动、非理性深圳投资客户，尤其是公 寓投资类产品； 、 、  ，  。 调控对大亚湾楼市影响评估 Market 市场进入一定时期的观望期； 深圳作为一线重点调控城市对大亚湾关联度影响； 观望期内出现客户量减少，成交量下跌，价格疲软的现象。 开发商：上半年针对市场变化进行开发调整，包括开发节奏、产品等方面； 销售压力较大，在资金压力下，开发商会加快推盘节奏，市场竞争会更激烈 客 户：第二套首付和利率调整，客户置业门槛提高；置业心理变化，进入观望期；积累和蔓延效应 短期投机型客户影响较大，长期投资客户影响相对较小，但是客户对户型产品的舒适性、实用性、性价比会更加注重。 银 行：在市场的角色的转变，以前客户挑银行，现在银行挑客户； 品牌企业、优质项目将会成为各大银行的放贷首选，对花样年集团和其开发的项目是有利的；中小银行受国家金融管控相对要小，经营比较灵活,需拓展增加按揭银行 区域热点项目—项目竞争关系 千禧嘉园 澳城项目 仁和卫城 五月花 东方银座 金汇项目 菩提园 太阳湾 珠江东岸 爱顿第三季君汇上城 惠丰城 海湾首府 大爱城 德州城 龙光项目 花城湾 熊猫