福州万科广场（入市策略思考）.docxVIP

福州万科广场（入市策略思考） 及时沟通/大牌团/2011.09.16 福州万科在上海新村，一个福州不错的位置，拿了一块地。 这是一个尽人皆知的事实。所以，很多人对万科上海新村项目非常关注。现在的任何动作，换围挡、展厅包装、线上任何一个报纸，都会引来关注者的目光。 但，福州万科是不是只做了一个万科广场呢？ 答案当然是否定的。 福州万科战略布局 金域榕郡：剩余一期4栋，二期洋 房与公寓，预计目标2012年底项 万科广场：2011年9月项目进 目售罄。 场，商业于住宅前销售， 2012年3月住宅开始销售，整 体销售周期一年半。 金域华府：基本售罄。 金域中央：2012年入市， 共2栋楼，预计一年内售罄。 大樟溪：2012年实现5-8万平米销售量。 ——摘自万科广场营销报告 万科的产品品类规划 细化土地属性，建立细化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架 细化土地属性 同客户对应 从07年12月，万科落地福州，已拥有金域榕郡、金域华府、上海新村、永泰赤壁4个项目，土地储备超过120万平方米。 “融入福州、根植本土”是万科在福州的发展战略。 琴亭湖、老仓山、白马河、大樟溪都留下了万科深耕福州的种子。 到明年，福州万科将形成五盘齐发：万科金域榕郡、万科金 域华府、万科广场、万科金域花园、万科永泰赤壁。这五盘住宅，将涵盖万科除top系之外的3大产品线的4条子产品线，几乎满足了处于不同家庭生命周期的家庭居住需求。 2007+2008+2009+2010+2011，以及非常气势磅礴的2012 对于福州万科而言，2011年将是凤凰涅槃的一年。 如果说，福州人对于万科不是很了解， 如果说，福州万科的品牌知晓度在不少福州本地发展商之后，如果说，福州万科用5年的时间，融入福州，了解福州人的需求，那么，2011年，福州万科需要大声的说出来。 说的角度： 以明年5盘联动，大气势运营福州城市， 满足每个家庭的居住需求， 这个，只有福州万科能做到。 万科版图 礼赞福州 品牌报纸 品牌活动 现在，回到福州万科的上海新村项目的推广上。 万科广场， 一个新的万科产品系。 2011年7月，万科对商业战略的长远布局有了最大致的雏形，这一雏形的形成，标志着 万科由专注住宅地产向以5-10年的战略期的住宅+商业地产的模式的转变。 万科商业地产三大产品系 万科广场 万科红 万科大厦  城市综合体品牌社区商业品牌写字楼品牌 福州万科广场， 在物理属性上，是毫无疑问的城市 综合体项目。 对于不缺综合体的福州市场而言，如何在市场上找到机会点呢？ 先来看看万科广场的产品规划。 总体15万方 11 8 3 6 从城市综合体的功能角度来看，我们更适合被称作 满足生活需求的居住综合体 一方面同其他综合体一样，能满足居住者多方面的生活需求；另一方面，同其他综合体相比，其是以居住为核心功能的有机社区，在设计建造上更加人性化，符合 “人居” 理念。 万科广场 诞生于隶属市中心的旧城改造区 诞生于城市核心商圈的中轴线 诞生于政府力主规划的白马河文化走廊上 在形态上，我们可以是： 城市生活体 区隔区域内现有商圈的商业街区充分演绎白马河的人文调性把生活价值与人文价值、城市价值结合 So，万科广场的定位是 [城市精粹荟 高端生活体] 城市生活需求的精彩汇集 更偏重于满足生活功能的高端综合体。 还可以说， [城市人文精粹 高端生活集成] 福州人文精华的聚集地。 城市最高端生活元素集中于一城。 从万科的品牌、项目所处的地段是有文化底蕴地段优势，以 人文、文化沉淀切入点在市场上形成新的高端产品类别。 1957年，福州历史上第一个小区“上海新村” 成立，54年间刻录城市集体记忆，深刻改变城市人 居进程，创造城市历史创奇。 2011年，福州历史上第一个城市人文生活方式中心形成，城市地标开创新人居样板，万科广场必将再造城市传奇。 半个世纪，同一个地点，开创两个创 奇！站在时代历史的恢弘高度，跨半个世界风云变幻，要有对上海新村的 总结陈词，也要有对万科广场城市使命的概述，气魄雄浑，意蕴深厚，领袖气质不彰自显。 万科广场 slogan [半个世纪 两个传奇 ] 备选广告语 [中心再无此巅峰] 从项目绝版的中心地段以出发，结合超高层的高度视野，“中心再无”突出的空前绝后的历史、地段优势。浓缩为这句“中心再无此巅峰”整句气势雄浑，极具广告张力。 看回商业上海道， 是区域配套型商业，功能以生活配套为主。以购物、美食、娱乐、休闲为 主的体验街区，且是较为高端的、精致的。 上海道最大的优势和最大的差异化在哪里？ 其一： 商圈轴心的地段不可复制其二： 城市与自然景观融合的白马河文化走廊其三： 上海新村半世纪的人文积淀 上海道是在这个三个最核心要素的基础上所衍生的一种有文化，有格调，很繁华的闲散舒适的生活状态 。 上海