长沙中新森林海地产项目营销策划方案.docxVIP

[中新森林海] 2008营销方案 2008年1月 13 2 3 4 53  目 录 Contents 市 场 篇 产 品 篇 客 户 篇 定 位 篇 执 行 篇 市 场 篇 07年— 这个冬天有点冷! 国家一系列宏 观调控政策效 果的显现，导 致全国范围内 观望气息的加 强和蔓延。 导致07年第四季度长沙楼市出现寒流  07年长沙楼市的供应量不断增长，由供不 应求发展到供大于求，市场供需结构发生 变化。 宏 观 政 策 关 键 词 一 物 六 十 第 物 回 费 权 次 次 二 业 归 二 法 加 上 套 税 保 税 正 息 调 房 障 式 存 首 运 款 付 行 准 提 备 高 金 率 其它因素影响 过度投机使得深圳的房价暴涨之后出现有价无市 的局面 广州、深圳、上海等地的降价情况出现挑动了购房者对房地产降价期望心理的敏感神经。  3750 3500 3250 3000 2750 2500  3398 3444 3487 3546 3601 3338 3244 3251 3278 3162 3136 3184 3372 3167 3206 3256 3311 2998 3012 3054 3110 2822 2887 2943  2007年长沙市各区商品房、住宅均价柱形图 商品房 住宅 全市商品房均价线 全市住宅均价线 4500 3944 3758 3450 3713 3601 3500 3137 3372 2500 3634 3518 3642 3117 2996 1500 500 开福 天心 雨花 岳麓 芙蓉 单位（元/㎡） 分区来看，2007年芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价为2996元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元/㎡以上。 2007年度全市住宅供应、销售情况比较 住 宅 住 宅 项目 批准预售面积 同比 比例 销售面积 同比 比例 板块 （万㎡） （%） （%） （万㎡） （%） （%） 全 市 759.72 12.81 100.00 803.77 28.46 100.00 开福区 162.92 87.69 21.45 141.96 40.44 17.66 天心区 152.61 0.45 20.09 164.59 65.82 20.48 雨花区 233.66 17.25 30.75 227.72 31.13 28.33 岳麓区 116.70 -25.20 15.36 151.19 6.66 18.81 芙蓉区 93.83 18.06 12.35 118.31 7.63 14.72 2007年长沙市各季度纯住宅销售量与供应量对比 350 280 185.64 215.03 183.26 176 .94 175 .61166 .78 210 140 144.97 108.1 70 0 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 住宅销售量 住宅供应量 前三季度市场消费需求逐步步入平稳期，加上国家紧缩宏观政策的执行力度不断加大，而楼市供应量仍保持一定的惯性上涨，第四季度销售态 势出现供大于求的局面，市场竞争更加激烈。 通过对第四季度的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况： 售楼处来访量明显减少； 客户理性消费心理增强，紧捂钱袋； 房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊； 各楼盘销售量出现明显下滑趋势。 07年岁末，长沙楼市令人感到阵阵寒意 08年— 长沙楼市何去何从？ 热眼看长沙 ——楼市飞速发展的正面因素 1、长沙经济增长幅度迅猛 2000 20.00% 1500 12.10% 14% 14. 90% 14.80% 15.00% 10.10% 14% 1000 12.70% 1519. 9 1790.66 10.00% GDP总量 11.30% 12.90% 增长率 500 535 580 656 728 813 928 5.00% 0 0.00% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 从03到06年，长沙经济总量分别超过西安、福州、长春而居全国省会城市第11 位。2007年上半年，长沙经济增长速度超过16%，预计年底长沙经济总量将超过2000亿，正式进入中国都市群落的新贵阶层。 2、人均可支配收入相对较高 18000 17989 16000 14000 13294 12000 10343 10640 10301 10000 8000 6000 4000 2000 0 北京 长沙 武汉 郑州 南昌 长沙第三产业比重高，产业附加值高，在全国省会城市中排名第六， 中部第一。较高的人均收入构成了房地产市场的强力支撑。 3、城市开发成本居高不下 年度 2004年