长沙中房F联邦商业项目营销推售执行方案销售推广策略.docxVIP

中房· F联邦 商业营销推售执行方案 致：湖南修合地产实业有限责任公司 收件人：沈总、霍总、鲍总 发件人：湖南鼎兴置业顾问有限公司中房·F联邦项目组 发送时间：文件备注：□ 紧急 ■ 请批示 ■请回复 ■请传阅 商业背景： 总面积10427.96㎡，分为上下二层，共51个 铺面； 本次对外可售铺面为38个，目前都已到达预 售条件； 一、本案商业价值评判 1、销售面临的问题 2、核心策略思路 3、商业整体定位 关于商铺划分的重要性，我司已提过多次，但在已错过了合适划分的时机情况下，我司认为在不划分前提下的销售，销售难度在于面积大总价高，客户层面较窄，销售周期可能会较长； 8# 一层 二层 目前区域市场存量铺面基本情况： 整体在售量存量相对不大，整体销售率在60%左右，畅销面积以临街门面为主，面积在100㎡以内的居多，滞销的面积基本上是200㎡以上到1000 ㎡，二楼及三楼难卖。 、地段偏远，不成熟区域销售比较困难； 商业形式 楼盘 商铺总量 余量 物业形态 开间 层高（米） 滞销面积 售价 存量售价 岳麓现代 438 283 5.5 3.6 129-230 0 . 8-3 . 5 一层 均价11000 集中式商 城 13000 业 指南针广 1108 328 三层 3-5 4.5-5 98-119 1-3.8 均价 场 33000 21 7 底商 4.5 一层 5.4 103-212 8791-13620 湘麓国际 滞销面积270- 均价12800 两层 二层 3.5 均价12000 843 社区型商 58-204 一层、两层 主销面积60滞 7000-28500均 业 未来城 54 10 4 6-7.5 1400014000-2650026500 底商 销面积400以 价18000 上 谋房博客 21 8 一层、两层 5.5 一层6.7二 55-3156主销 5600-24000均 13000-21000 底商 层 面积一楼100 价16000 项目 项目面积 物业形态 商业面 上市时间 目标业态 展示情况 积 长房时代 综合（底商、 7万㎡ 商业街展示先 39万㎡ 2011上半年 购物中心、百货零售 行，人人乐超 城 商场） 市先行开业 湘腾城市 16万㎡ 普通住宅,酒 7887 店式公寓,商 ㎡ 余56个商铺 超市、百货、休闲娱乐 步步高进驻 广场 铺,商住 商业形式 楼盘 商铺总量 余量 物业 开间 层高 面积（㎡） 售价 存量售价 形态 （米） （元/㎡） 底商 一层：5 43-1834 7800-25000 沁园春.御院 63 40 4.5 二层： 滞销面积 1000-24000 两层 均价15000 3.5 947平米 西点.公园里 49 18 一层 5.2 5.5 25-320 8000-19800 8000-15000 均价1.6万 139-604 7900-16800 格林星城 37 13 一层 6 4.8 滞销面积 12000 均价12000 604 社区型商 一层、 1.4-2.4万 14000- 业 保利麓谷林语 130 75 4.5 4.5-4.8 21-104 底铺 均价16000 20000 一层：6 104-1600主 郡原广场 58 25 底商 4.3 二层： 滞销689- 8500-25000 9000-15000 两层 均价13000 3.6 1600 万科城市花园 204 46 二层 3.9 5.9 340平米 8000 8000 麓山润城 33 3 一层 4.7 6.7 44-268以50 7000-16000 13000 ㎡的居多 均价11000 本案地段的不成熟性，面积过大优势不够明显的情况下，商业的销售面临较大的市场障碍； 虽商业供应不大，主要以社区商业为主，但商业购买者具备较大的广泛性，他们关注的是他们的投资回报率及升值潜力，客户面应该面向全市。 本案：最小面积为113平米，平均面积超220平米，如此大的商铺，相 对较高的总价，在地段抗性突出的麓谷区域，客户要买账，我们拿什么给到他们投资经营信心。我们同样面临区域大面积商业销售难的问题！ 房号 面积 类型 一层面积 二层面积 83.7 1-101 255.8 双层 172.1 102.35 1-102 210.51 双层 108.16 110.11 1-103 243.04 双层 132.93 67.85 1-104 211.97 双层 144.12 67.85 1-105 211.97 双层 144.12 110.11 1-106 243.04 双层 132.93 91.27 1-107 258.25 双层 166.98 105.13 1-108 227.18 双层 122.05  2-101 143.24 单层 143.