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第六章 投资决策分析 本章学习要点：●现金流量的含义；●现金流量的测算方法；●项目决策评价指标的计算原理及决策应用；●几种典型的项目投资决策方法及应用； 引导案例 京城职业房东也赚钱 来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自1999年开始，苏先生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍，截至今年10月，已经“精选”了10余套住宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户，给苏先生带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的按揭贷款，苏先生目前每月得到的租金净收益为.5万元。而苏先生对这些房产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修基金、契税、装修费等）共计240万元。这样算下来，苏先生的年投资收益率超过了12％。 （项目投资要算好现金流入和流出） 6.1 项目投资概述 6.1.3项目投资决策的程序 6.1.3项目投资决策的程序 6.2 项目投资现金流量及其测算 1.初始现金净流量 2.营业现金净流量 例题 某投资方案的年营业收入为100000元，年总营业成本为60000元，其中折旧额10000元，所得税率为25%，该方案的每年营业现金流量为多少？ 3.终结现金净流量 6.3 项目投资评价指标 6.3.1非贴现评价指标 1.平均报酬率（ARR） 决策规则： 在单一项目决策时，平均报酬率高于投资人要求的最低报酬率时接受。否则，放弃； 在多个方案的互斥选择中，则平均报酬率高的方案更优。 2.静态投资回收期（ｎ） （1）各年净现金流量相等 （2）各年营业现金净流量不相等 决策规则： ◆在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期接受，否则，放弃； ◆在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。 6.3.2贴现评价指标 净现值（NPV） 1.净现值计算原理 投资项目建造完成投入生产运营后，各年营业净现金流量按企业要求的必要投资酬率折算为项目建造初期的总现值减去初始投资现值后的差额，称为净现值。 2.决策规则： ◆单一方案决策时，净现值大于零，方案应接受。否则，放弃 ◆多个互斥方案选择时，净现值大于零中最大者，方案更优。 例题 设贴现率为10%，有三个投资方案，有关数据如表所示： 试计算A、B、C方案的净现值 净现值A=(11800*0.9091+13240*0.8264)-20000=21669-20000=1669元 净现值B=(1200*0.9091+6000*0.8264+6000*0.7513)-9000=10557-9000=1557元 净现值C=4600*2.487-12000=11440-12000=-560元 现值指数/获利指数（PI） 1.现值指数计算原理 现值指数又称为利润指数、获利指数，是未来投资现金净流量总现值与初始投资现值的比率。计算公式为： 2、现值指数法的决策规则 ◆单一投资方案决策时，PI大于1，方案接受。否则，放弃； ◆ 多个互斥投资方案决策时，PI大于1中最大者，方案更优。 根据上例： 现值指数A=21669÷20000=1.08 现值指数B=10557÷9000=1.17 现值指数C=11440÷12000=0.95 3.内部报酬率计算方法 (1)如果每年现金流量相等，则应采用年金现值系数比例折算法。 第一步：计算净现值为零时的年金现值系数 第二步：查年金现值系数表 第三步：在年金现值系数表第ｎ期年金现值系数中查到与上述年金现值系数相邻的较大和较小的两个系数及对应的贴现率，采用插入法计算该投资方案的内部报酬率。 （2）如果项目各期现金流量不相等，则应采用逐步测试比例折算法。 第一步：先建立各年现金流量的总现值减去初始投资的净现值等于零的公式 A方案内含报酬率的测试 内含报酬率A=16%+(2%*9/(9+499)) =16.04% B方案内含报酬率的测试 内含报酬率B =16%+（2%*338/22+338）） =17.88% 6.4 投资决策评价指标的运用 6.4.1设备租赁或购买决策 购买设备现金流出现值 6.4.2设备更新决策 1.设备更新改造的决策方法 净现值法。分别计算新旧设备各自现金流量的净现值指标，按互斥方案的规则进行决策。 差量分析法。计算新旧设备现金净流量的差额，然后计算差量现金净流量的净现值，按单一项目决策规则进行决策的方法 计算差量现金流量： △初始投资=60000-20000=40000 △年折旧额=10000-4000=6000 △营业净现金流量=（30000-10000-6000）*（1-40%）+6000=8400+6000=14400 △NPV=14400*（P/A,10%,4)+24400* （P/F,