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项目可行性论证--经济测算指标体系 （试行） 问题： 1、项目利润是怎样计算出来的？ 2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？ 项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用） 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 一、应用标准测算报表体系的必要性 主要基于以下需要： 项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析；动态分析；程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。 原项目测算的弊处 ?报表格式、指标计算不统一 报表格式多样、指标不完整、信息不完全。 ?评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。 二、新的可行性论证经济指标体系的特点 包括以下四项： ?将动态指标与静态指标相结合 动态指标 --考虑资金时间价值静态指标 --不考虑资金时间价值 ?将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力 参考指标：反映某一个方面或作补充说明充说明 ?除整体指标外增加了单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。 ?运用函数工具和公式链接简化计算 如：净现值（NPV）函数； 内部收益率（IRR）函数； 测算要素的弹性调整。 三、资金的时间价值 资金的时间价值： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长