《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读.pdfVIP

《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读 (一) 加强土地产权制度改革，着力构建产权明晰的土地管理新局面 1、 关于明晰土地权益 【面临问题】 一是农村城市化历史遗留问题涉及土地的权属状况纷繁复杂。我市经过 1992 年和 2004 年 两次城市化土地统征(转)，实现全市域土地的全部国有化，但是在土地征(转)过程中存在许 多历史遗留问题。征地历史遗留问题主要表现在：部分土地已经实施征地补偿，但政府尚未 全部纳入储备和管理；部分政府已征土地尙没有完善征地补偿手续；仍存在一定数量的政府 应予返还和安置，但尚未安排的用地；仍有一定数量的政府应予返还和安置，但尚未安排的 用地；仍有一定数量的土地没有按照国有建设用地规范化管理，仍然停留在用地批文状态。 转地历史遗留问题比较突出的有：仍有部分土地没有完善转地补偿手续，补偿工作不彻底； 规定交由城管、水务、农业和储备中心管理的土地，仍没有清晰移交等。二是原农村土地的 权益内涵不清晰。 【改革思路】 基于上述问题，《总体方案》中“近期实施内容”第1点“健全土地权利体系”中提出“明 确各类土地使用权的取得与灭失条件、权利主体与客体、权益内容与限制以及分配规则”。 指出了在产权管理方面的核心任务就是首先要明晰权益，并结合土地二次开发模式丰富土地 确权方式，探索权益实现的多元化路径，最终明确土地权属，其中改革的难点和重点就是原 农村土地权益的实现问题，改革的路径为：首先，在国家、广东省和深圳市相关政策规定基 础上，加快建立健全国有土地产权管理政策体系，重点明晰原农村土地使用权归属、权益内 容以及分配规则、实现方式等，推进并完善涉及非农建设用地、征地返还地、征(转)地历史 遗留问题以及违法建筑处理相关政策的制定，加强对各类土地政策中涉及建筑处理相关政策 的规定，加强对各类土地政策中涉及土地权益认定规范的统筹以及确权工作程序、规则的制 定，开展农村城市化后土地权益重构政策研究，分类研究制定国有土地产权管理政策；其次， 推进原农村土地产权制度创新、以实现城市发展为根本目标，以土地利益合理分配为核心， 以政策统筹、整体核算为基础，创新土地产权管理制度，丰富原农村土地依现状、依改造等 不同确权路径，探索涉及农村城市化历史遗留问题的各类用地不同权益市场化实现形式，在 房地合一登记体系内探索房地权利分离条件下的管理制度，并积极构建用地、安置房、经济 补偿、土地权益书、作价入股等相结合的安置与补偿模式，通过项目开发、土地储备、城市 更新和城市发展单元规划等手段，综合运用规划、土地、经济等其他政策，统筹解决社区农 村城市化遗留问题和社区转型发展问题，破解确权难题，综上所述，对不同权利主体的权益 给予清晰界定，继而明确权属，实现规范的土地权属管理，这是原农村土地国有化后土地产 权管理制度上的重大探索创新。、 2、 关于完善国有土地空间权利体系 【面临问题】 深圳面临土地、空间、资源、环境等难以继的局面，城市发展目标要求深圳必须转变经济发 展模式，在空间上主要体现为土地利用逐步向地上、地下方向拓展。但是，从国家层面上而 言，土地空间使用权尽在《物权法》中有原则性的规定，权力体系尚未细化，难以实现土地 空间的精细化管理，近年来，我市积极开展三维地籍管理平台建设，但是也仅完善了土地立 体化空间管理。 第1页，共12 页 《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读—城城乡规划博客 （ChinaUP.info ） 【改革思路】 《总体方案》“近期实施内容”中“健全土地权力体系”中提出“完善国有土地权利体系， 细化地上、地标、地下土地使用权权利设定，探索三位地籍管理方法”，一方面探索全面构 建土地空间使用权法律框架，结合城市规划管理和土地管理要求，在吸收借鉴国内外经验基 础上，研究细化土地使用权空间权力体系，系统研究土地空间使用权的权利性质与便捷，主 体与客体及权利义务，细化空间使用权权利、丰富空间使用权各项权能，界定空间使用权权 益，为开展土地空间权确权登记试点提供指导，推进土地空间权确权登记试点实践，对空间 使用权取得、登记、流转、抵押等环节予以规范，制定空间使用权实体性政策和程序性政策， 急救提东土地空间使用权相关立法工作，另一方面，探索研究土地空间立体化硬功技术标准。 依托土地空间立体化应用理论体系及技术方法，制定空间使用权技术规范，进一步完善土地 空间使用权测绘，等级技术规范，制定三维视角下的土地空间使用规范。 3、关于完善土地登记