基于HPM的西安城北区住宅价格实证研究-管理科学与工程专业论文.docxVIP

西安建筑科技大学硕十论文 域内为改善民生进行市政配套建设(交通、教育设施等)的项目选择上 具有借鉴意 义。 1.3 研究对象和内容 1.3.1 研究对象 本文研究的住宅价格只截取介于 2009 年 1 月 l 日至 2009 年 4 月 I R 之间西 安城北区楼盘市场价格。 1.3.2 研究的内容 本文主要研究西安城北区普通住宅的销售价格的主要影响肉素，采用 HPM 进 行价格分析，具体内容如 下: (l)HPM 的国内外研究进程 迦过对国内外参考文献的大量综述 ，系统阐述国 HPM 的起源与发展，着重分 析其在房地产领域内的使用，分析这种模型在使用过程中 与常规房地产定价方法 的不同之处。 (2)因子的选择和量化 影响房地产价格的因素据不完全统计有 30 个之多 ，如何从这么多的特征变量 中寻找出剑西安城北 豆关系较为密切的影响因素 是文章研究的又以 主要内容，这 一部分将着重通过问卷形式，借助天说营销统计分析软件，对客户比较关心的特 征变量进行交叉分析 ，采取业界普遍认可的量化标准 ，并结合西安城北区的实地 情况，对变量进行量:化 (3)分别采用基本模型和l半对数模型对西安市城北区住宅市场进行特征价 格模型分析 ，分析得出住宅特征刘住宅价格的影响程度，计算住宅特征的特征 价格。 1.4 研究方法和技术路线 1.4.1 研究方法 阐述模型构建理论基础，边过区域内详实的样本资料对模型进行实证研究， 利用 spssl3.0 的强大统计分析功能，计算各特征变景的国归系数，统计分析各特 征变量的影响程度，并且应用到区域内个别案例上，随后对模型构建结果进行验 ìif 。 ( I)理论研究 边过文献阅读，了解国内外学者对 HPM 的研究进程，分析 HPM 的理论基础; 比较 HPM 的函数形式，为本文的实证研究提供参考:对相关文献中的实证研究进 行了整理，初步确定了西安市城北区普通住宅的特征因子。 (2) 实证研究 本文将对西安市房地产市场和西安市城北区房地产市场进行描述与分析，收 集区域内样本数据 、对影响价格的特征变量进行选取和量化、对HPM 的函数形式 进行比较、对回归结果进行分析。 Chau (1998)在 (Urban Studies )、 (Jounral ofReal Estate Literature)指出，随着 这些房地产市场的发展和可靠基础数据的更易获得，实证研究在所有研究中的比 重将不断增加 [匀。 (3)统计分析: 利用 SPSSI3.0 强大统计软件分析功能，对样本数据进行处理，得出各特征变 量相对于价格的回归系数构建价格模型。 (4)案例验证: 将构建好的价格特征模型应用到西安城北区的某 一项目，进行验证，验证结 果将与实际结果进行比较分析。 1.4.2 技术路线 从研究方法的角度，本文的研究技术路线如图1.1所示: M题的提出及研究目标的设定 …现状 十二|同 时究进程 HPM 模型 时据收集 严11什 特征因由 西安市城北区特征价格模型的 估算和检验 西安城北区住宅价格特征模 型 对结果的解释及评价 高山流水幸福快车项目实证分 结论及展望 国 1.I 技术路线阁 1.5 结构安排 本篇论文从 关系西安城 t 区比较重要的普通住宅价格着手，综合国 内外文献， 参考已经成型的影响房地产价格的影响因素，并且通过对城北区;意向购房客户的 调研与访谈，总结出了影响房地产价峰的主要因素。着重介绍 了基于 HPM 的住宅 价格特征理论，在对西安城北也住宅价格特征量化的基础上，将它应用于城北区 的住宅市场进行实证分析。最后得出了城北区住宅价格的回归系数，从而得出了 每个价格特征变量相对应的特征价格，并分析了本论文的不足方面。 本论文的全部内容共分为六章，各章的主要内容如下: 第 1章，绪论。主要介绍了本论文研究的对象和内容，阐述本文研究的目的， 明确了论文的研究方法和技术路线。 第 2 章，文献综述，综合阐述了关于 HPM 定价模型的国内外研究方法 第 3 章， HPM 的溯源与发展进程，总结了 HPM 的溯源和国内外发展研究进 程，总结了 HPM 庞大详实的理论 支撑。 第 4 章，西安城北区商品住宅市场的概况和实证数据的获取。简述了西安城 北区区域概况，房地产业的发展现状和未来趋势:对样本数据进行分类和量化， 对调研问卷进行总结和分析，得出了进入 HPM 的特征因子。 第 5 章，西安城北区住宅特征价格模型的实证分析。构建价格特征基本模型 和半对数模型，并将其实际运用到西安城北区的某一项目 上，得出模型中每个因 子的特征价格 。 第 6 章，研究结论和展望。 2 文献综述 2.1 住宅价格评估方法的文 献评述 成本加成定价法、交易实例比较法和需求导向定价法等房地产项目定