犀地项目营销策划报告（终稿）.docxVIP

谨呈： 天津天创房地产开发有限公司 天津犀地项目营销策划报告 2018-6-25 报告结构 开发商目标理解 开发商目标理解 开发商目标： 实现项目均价15000元/平米,实现项目的利润最大化 目标意味着什么： ⅰ：我们是天津价格最高的标杆型公寓； ⅱ：我们要不断提升产品的现有价值。 报告结构 项目本体分析 城市核心稀缺地段，具备不可复制性 ? 成都道、重庆道、常德 道、大理道、睦南道、马 场道地区，拥有上世纪 二、三十年代建成的英、 法、意、德、西班牙不同 国家建筑风格的花园式房屋2000多所，其中风貌建筑和名人名居有300余处，被公认为天津市独具特色的万国建筑博览会， 又被称为五大道地区； ? 项目周边商务、教育、医 疗、商业、娱乐配套完善，在项目3公里生活半径内应有尽有；  卫 1 津 R 2 路 = 3 3 西 k 康 m 1 5 路 气 象 6 台 1 路 本案  道 圈 1 商业 2 4 3 3 1 区 道 大 五 2 ? 项目紧邻主干道中环线、 2 卫津路、西康路，次级主 干路气象台路等交通要 道，出行便利。  7  中环线  2 3 3 ? 项目生活配套： 商务 1 君悦酒店（四星级） 2 泰达会馆（五星级） 3 友谊路金融街  教育 医疗 1 昆鹏小学 5 天津大学 1 总医院 2 昆明路小学 6 南开大学 2 天和医院 3 天津一中 7 天津师范大学 3 天津胸科医院 耀华中学  商业 娱乐 1 伊势丹百货 1 粤唯鲜 2 津乐汇百货 2 友谊路酒吧街 3 友谊商场 3 五大道风情西餐街 户型创新设计，高舒适度 配合天津低纬度城市标准，房 屋朝向偏东30度设计，保证全 30度 面采光； ? 一梯一户，一梯两户设计，减 少户间干扰和影响，保证生活 品质； 二居，140平米 ? 户型面积80-230平米，满足各 种客户需求； ? 超豪华主卧加阳光房组合，客 厅内置私密空间； ? 落地180面宽环形窗，270度阳 次 光全景厨房； 卧 ? 综合家庭公共空间可独立组合 室 设计，保证户型功能多样性； ? 公共空间内置的独特户型排 布，打破以往户型设计理念， 客厅、 先私密空间后公共空间的室内 餐厅 主 流线。 三居，193平米 卧 室 三居，160平米 大面积奢侈园林，四级梯次绿化 项目总体绿化率43%以上； 保留成都道108棵原生态古树，形成天然林荫大道； 街区商业街前营造水景、栈桥，营造江南风情； 社区5000平米大型空中花园，打造上层景观带； 社区10000平米大型中央花园，附带大型景观泳池，对业主开放； 五星级标准大堂 每栋拥有400平米独立大堂，层高6米，两层局部挑空； 五星级标准配置，设立商务中心，休息室，接待中心； 地面为拼花大理石，墙面采用高级石材配高档装饰，天花板设置高档灯饰； 高档电梯，刷卡入户，电梯内有手机覆盖信号。 五星级私属会所 社区内建有五星级业主专属会所； 会所内包括世界级健身、娱乐等高档休闲设施； 预计2007年中旬可初期呈现，由国际专业管理公司直属管理。 舒适健康型配套设施，体现人性化 门窗系统：高档断桥隔热铝门窗系统，LOW-E玻璃； 空调新风系统：户式中央全热交换新风系统； 地板采暖系统：户内配置地板采暖系统； 给水系统：配置为PPR管材给水系统，二次给水为变频给水系统； 排水系统：排水系统配置为UPVC螺旋降噪管材； 强电系统：强电系统主要电气元件配置为施耐德梅兰日兰； 弱电系统：弱电电系统主要配置了可视电话系统，一卡通系统，周界安防系统，室内紧急呼救系统，电子巡更，闭路监控系统，火灾自动报警系统，背景音乐，卫星电视系统； 建筑外墙系统：外墙系统统为挤塑板保温，工艺为大模内置； 建筑结构系统：建筑结构系统为短肢剪力墙； 入户门系统：入户门采用高档木质饰面三防门； 排风系统：排风系统采用变压式排风导系统； 净水系统：配置全屋式中央净水系统； 即开即热热水系统：户内配置储水容积式中央电热水系统，即开即热形式。 城市核心稀缺地段，具备不可复制性 户型创新设计，高舒适度 大面积奢侈园林，四级梯次绿化 五星级标准大堂 五星级私属会所 舒适健康型配套设施，体现人性化 本体界定：本项目具备成为顶级公寓的基本质素。 报告结构 市场竞争分析 现有市场竞争 区域二级市场奠定地段基准价格 现阶段项目周边的地段基准价格为8000-9000元/平米。 价格水平决定项目面临全市范围竞争 ?天津的高端项目分布在海河以南，并均存在于认知度较高的城市中心行政区； ?传统核心区地处城市中央，发展最早，市场认知度最高； ?梅江片区于2000年开始启动，现以发展成为高端项目集中的大型居住区； ?奥运片区于2004年随着奥运场馆的建设开始启动，凭借优越的资源，一入市便跻身高端项目竞争行列； ?北部片