长沙地华梅溪湖畔物业发展策划报告.docxVIP

地华·梅溪湖畔物业发展策划报告 第一部分、关于市场 一、宏观市场环境投资分析 二、规划市场分析 三、区域商业市场分析 四、区域住宅市场分析 五、项目分析 一、 宏观市场环境投资分析 一、 宏观市场环境投资分析——宏观经济整体趋势向好 宏观经济保持高速增长：近年来长沙市宏观经济保持着15%左右的高速增长，特别是在2008年金融危机席卷全球的情况下，长沙GDP突破3000亿大关，势头强劲。 人均可支配收入持续增长：城镇居民人均可支配收入保持着12%以上的增长速度，2009年人均可支配收入有望突破2万元大关。 城市建设大刀阔斧：“拓南兴北，东进西融。”近年来长沙城市建设取得长足发展，社会固定资产保持在30%左右的增长速度，为拉动长沙经济和房地产行业发展提供重要支撑。 长沙市ＧＤＰ发展趋势图（单位：亿元） 长沙市人均可支配收入（单位：元） 5000 20.00% 20000 20.00% 15.00% 0 10000 10.00% 0.00% 5.00% ０２年 ０３年 ０４年 ０５年 ０６年 ０７年 08年 ２００９ 年前三季 0 0.00% ０２ ０３ ０４ ０５ ０６ ０７ 08年 09年 GDP 812.9 928.22 1108.85 1519.9 1790.66 2190.25 3000.98 2325.89 年 年 年 年 年 年 前三 ＧＤＰ增长率 12.70% 14% 14.80% 14.90% 14.80% 16% 15.10% 14.50% 人均可支配收入 9021 9933 11021 12434 13924 16153 18282 15243 增长率 9.90% 10.10 11.10 12.80 12% 16% 13.20 9.20% 长沙市固定资产投资（单位：亿元） 2000 60.00% 50.00% 1000 40.00% 30.00% 20.00% 0 0.00% 08年 ０２年 ０３年 ０４年 ０５年 ０６年 ０７年 09年前 固定资产投资 293.25 443.95 590.6 791.17 1089.81 1445.18 1878.33 1823.24 固定资产投资增长率 29.70% 47.98% 39.50% 33.97% 22.57% 32.60% 39.60% 28.50% 宏观市场环境投资分析——虽然09年市场创新的历史销售高峰,但是近几年来长沙市商品房市场发展不稳定,波动较大，明年市场存在一定的变数 市场供应连续居于高位：自2007年以来，长沙市商品房市场基本保持在1000万平方米以上的市场供应，虽然09年因为08年市场低迷,多个项目推迟上市,导致新房上市量有较大幅度下滑,但是加上08年市场存量(590万方),总体供应量仍达到1200万方以上.随着大量项目的开工建设,预计2010将再次出现市场供应的高峰, 供应量预计仍将达到1200万方以上.高居不下的市场供应,加上明年趋严的政策环境,明年的市场存在一定的变数. 市场需求震荡不定：近年长沙房地产市场处于震荡不定当中，首先需求冰火两重天，07年的疯狂（需求907万平方米）到08年的整体低迷（需求680万平方米）再到09年的重登颠峰（预计突破1200万平方米）；其次是价格波动比较大，从07年的一路狂飙达到颠峰（最高均价水平达4400元/平方米以上）到08年的一路狂跌（整体均价3750元/平方米左右），而09年则再次成功超越历史最高水平（目前均价达到4600元/平方米左右)。随着国家宏观政策调整力度的加大，明年长沙市场乃至全国市场都将存在较大变数，市场需求及房价格都将可能呈现一定的下滑趋势。 政策环境不稳定：07年以打压为主（提高贷款利率及二套房贷款利率和首付、提高土地增值税、加大土地闲置处理力度以及二手房营业税免征期限由2年延长到5年等，导致08年的市场整体低迷）；08年以扶持为主（货币补贴、降低利率和优惠力度、降低契税和所得税， 中央拨4万亿刺激经济增长、各类优惠券的发行、降低二手房营业税免征年限等等，是09年市场强势反弹的推动力）；09年政策由松变严（上半年主要以刺激需求为主，下半年政策趋严比较明显：二套房贷收紧、二手房营业税免征年限恢复到5年、提高土地出让金首付款等，这些都为明年市场的不确定性埋下伏笔）；2010的政策趋势预计将是以“刺激刚需，打击投机”为主：即对刚性需求客户将继续以宽松政策为主；而对投资和投机客户则以打击为主。政府对投资客户的打压将对明年市场产生较大的影响。 宏观市场环境投资分析——近年来中小户型持续旺销,已经成为消费者置业首选 近年来,随着商品房价格的不断攀升、消费者结构的变化以及消费者消费观念的改变，中小户型已经成为大多数消费者购房的首选。即使在市场低迷的08年，中小户型依然受到消费者的热烈追捧