都匀号项目商业定位及营销推广报告.docxVIP

谨呈：都匀大成房地产开发有限公司 都匀1号项目商业定位及营销推广报告 合富·贵阳 1 本报告思路体系 本体分析 区位分析 交通分析 项目四至 限制条件分析 项目属性界定 ▌ 商业环境分析 ▌商业定位 ? 商业业态分布及构成 ?功能定位 ? 区域人口属性构成 ?商业定位 ? 区域交通条件分析 ?业态定位 ? 项目商业属性界定 ?价格定位 ? 商业环境SWOT分析 ?营销定位 市场环境分析 都匀商铺市场环境特征 ▌营销推广 ? 都匀商铺价格格局 ? 营销战略 ? 都匀商铺竞争楼盘 ? 营销策略 ? 市场环境属性界定 ? 市场环境对商业定位的 启示 ? 项目市场环境SWOT分析 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 索引：INDEX Part I ｜本体分析 Part II ｜商业环境 Part III ｜市场环境 Part IV ｜商业定位 Part V ｜营销推广 Part Ⅵ ｜附件 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 Part I ｜本体分析 ?区位分析 ?交通分析 ?项目四至 ?经济技术指标 ?限制条件分析 ?项目属性界定 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 本案位置 项目位于都匀开发区北向，无过道效益，城市配套相对成熟。 项目位于都匀开发区北向，临近高速公路入口，是北向进入都匀市区的交通咽喉之地。 项目距离主城区核心商圈6公里，距离未来开发区商业中心 1公里路程。区域位置上游离于核心商圈之外。 本案所处地块较开发区中段整体周边相对成熟。  本案 未来区域商圈 城市核心商圈 本案地段属于开发区第二次扩规范围，目前正处于建设阶段，区域居住环境较差，人口不足。 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 Part I ｜本体分析 ?区位分析 ?交通分析 ?项目四至 ?经济技术指标 ?限制条件分析 ?项目属性界定 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 本案交通 ?本案处于城市交通枢纽— —龙山大道旁。 ?往北3分钟车程，连接城际高速公路； ?往南三条路至城市核心，约10分钟车程。 交通分析： ?本案处于城市交通咽喉之地，可作为对外商贸节点。 ?本案商铺临街一面为城市快车道，商业昭示性好，但是无聚集人气功能。  至贵阳、斗篷山、杨柳街 至高速路 本案 至丹寨、三都 至市区 至市区 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 Part I ｜本体分析 ?区位分析 ?交通分析 ?项目四至 ?经济技术指标 ?限制条件分析 ?项目属性界定 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 项目四至 项目东侧——市北农贸综合市场、小型 百货超市 项目北侧——零散街铺，主要经营餐 饮、维修、零售店 项目东南侧——社区街铺，通讯、超 本案 市北农贸综合市场 市、建材、餐饮 黔南汽车商贸城 项目南侧——专业市场：黔南汽车商贸 城 本案周边商业环境较差，现经营业态凌乱。由于周边人气不足，导致专业市场——市北农贸综合 城市交通枢纽——龙山大道 市场经营不好。 南侧毗邻在售专业市场：黔南汽车商贸城。 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 Part I ｜本体分析 ?区位分析 ?交通分析 ?项目四至 ?经济技术指标 ?限制条件分析 ?项目属性界定 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 商业经济技术指标 都匀1号各物业指标 总建筑面积： 15万平方米 商业建筑面积：9476. 83平方米 其中 会所中心面积：2202. 37平方米 1、26号裙楼商业：3684平方米 临街商铺：3410.46平方米 商铺属性  1  26 26 会所中心 沿街商业 开间：3.9-4.6米 进深：10.2米 层高：3.5米 共计21间，可分割。  本地块呈长方形，地形平缓略低于路面，毗邻城市快速干道，临街面宽阔长达500m，利于项目商业街区的打造； 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 Part I ｜本体分析 ?区位分析 ?交通分析 ?项目四至 ?经济技术指标 ?限制条件分析 ?项目属性界定 合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司 限制条件分析 商业部分限制条件及其优化方向建议 一、商铺部分无专用烟道问题，将限制餐饮类业态经营或有损项目外立面。 优化建议方向：准确商业定位、合理业态布局。 二、商铺分地上和地下部分，两部分连带销售，将会使商铺单位产权价格过高，失去竞争优势。 优化建议方向：选择适合业态，资源优化组合。 三、城市绿化带，商铺与道路之间的绿化带，将一定程度的遮挡，降低商铺沿街的昭示性。 优化建议方向：选择遮挡效果差的绿色植物，避免过大、过密。 四、商铺前走廊，影响商铺的昭示性，不能一眼看透商铺里的经营产品。 优化建议方向：将走廊部分化入每个商铺使用范围内，增加了使用面积的同时也增强了商铺的昭示性。 五、商业体量与住宅配比过大，社区消费群体无法支撑本案商业。 优化