肥城市中明新都会商业综合体项目整体定位与发展战略报告.docxVIP

中明控股集团 中明新都会商业综合体项目整体定位与发展战略报告 中明新都会项目组 第一部分：界定本报告需解决的核心问题 S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型 非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果  期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其它结果 S=情境 R1 R2 C=R1,R2 Q=如何从R1到R2 ？ 现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题 R1 R2 （现实情景） （开发目标） 提出有关本项目物业类型、商业体量、启动区及 公司未有商业地产经验和资源，对自身的 启动模式方面的建议，在帮助公司满足初始资金初始资金启动量、后续现金流排布、可持 期望在物业价值最大化的基础 投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投物业比例，预期年投资回报率、建设招商 上，实现最高的投资回报率； 资回报最大化； 及运营周期、回报周期等指标不明确； 在政府已确定的项目整体指标 中，分析并剥离出该部分，并 对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划 商业部分的面积、建筑覆盖率等指标未定 对其进行物业类型，组合定位 审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业 即能满足最大收益，又能满足 类型和功能组合的假设和验证； 规划审批要求； 政府希望该项目作为区域核心，可在商业 综合体地块中做若干公建高楼，满足形象 希望在市场满足条件的前提下， 如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府 要求，但未限制一定要做，且未约定高楼 做若干高楼，兼顾政府形象要 的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标 内功能； 求，并同时保证项目的盈利性 客户和产品特征进行定位； 现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题 R1 R2 本报告需解决的核心问题 （现实情景） （开发目标） 领先肥城半步的商业综合体 如何在正确把握肥城市商业发展总体方向的前提下，对肥 肥城市整体商业发展层级较低，无 城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判； 项目； 明确的规划发展方向； 希望借助商业实现项目整体 如何提升所在区域的人气？ 项目所在肥城新兴发展区域之一， 增值，树立项目和企业的品 商业尚未发展起来，商业认知度不 如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下， 牌影响力 高，辐射范围小，目前多为社区型 把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？ 商业，分布零散。 项目在招商后短期内活起来， 如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围 项目所在区域未来规划建造商业项 并保持持续经营状况好的局 小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，本是否 面； 目，与本项目未来商业有一定连接； 可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？ 本报告需解决的核心问题梳理 核心问题 分解问题 （一）  、 、 实现相对的投资回报最大化 如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报”的前提下，确定各物业类型及比例组合； 分解问题 （二） 如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做高楼，及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位； 分解问题 （三） 如何对肥城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展 ， ， ， 、牌影响力和成功运作？ 第二部分：整体定位基础分析 城市宏观市场分析 城市规划发展分析 城市微观市场分析 本项目地块解析及SWOT分析 区域商业市场分析 一、 城市宏观市场分析 [宏观经济分析] 肥城宏观经济概述 宏观经济概述 地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯 （1） 肥城市地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的 鲁中宝地，肥桃之乡。 （2）肥城发展速度较快，近几年GDP增速明显，在全 国百强县市中排名第48位。 （3）肥城市产业结构以工业为主导，第三产业发展相 对滞后，但有比较大的发展潜力。 （4）肥城市总人口外来暂住人口不多．外来人口对于 肥城经济贡献率较低。 （5）肥城市商业目前存在散、乱、差的特点，多为街 区商业，集中商业不发达，商业发展水平较低。 （6）肥城市商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平。 （7）肥城市高收入消费者普遍存在到济南、泰安购物、娱乐的消费习惯。  肥 城 [宏观经济分析] GDP发展水平分析 ?肥城GDP平均增长率超过18%。?按年末户籍人口数计算，肥城GDP2010年达50228元，根据当前汇率约合7941美元，增长速度较快。 ?肥城GDP增速超 过8%，预示着房地产市场进入快速发展阶段。  肥城人均GDP近8000美元，剔除高估因素之后依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段 6000000 5000000 40