永嘉大自然滨江丽景地产项目营销推广(终稿).docxVIP

大自然·滨江丽景 整合营销企划 浙江精锐 整合营销的目标 打造永嘉一线江景品质楼盘形象，实现楼盘开发利益最大化，巩固和提升“大自然”房产品牌。 目 录 一、市场篇 市场——政策——竞争 二、产品篇 项目概况——项目优劣势 三、定位篇 产品定位——市场定位——目标客户定位 四、概念篇 卖点挖掘—核心卖点—概念提练—创意表现 五、营销篇 营销推广策略—阶段性推广计划—价格策 略—主题活动推广 多算胜少算，知己知彼，方能运筹帷幄决胜千里。 深刻理解大势，研究对手，剖 析自我是成功产品推广和营销 的不二法门。首先我们回顾这 些必须重视和理解的客观现 实…… 一、市场篇 （一）区域房地产市场分析 （二）政策分析 （三）竞争态势 （一）区域房地产市场分析 温 州 ?温州市房地产开发建设从八十年代初开始，经历了几个发展周期，市场趋理性成熟。2004年，全市房地产投资141.62亿元，占全社会投资比重为27.8%。 ?温州的楼市走势与商品住宅市场的供求关系联系密切。从当前市场预期来看，今年的新盘供应总量并没有加大，但住宅市场需求仍将保持刚性的态势而得不到缓解。因此，城区外扩，向郊区拓展发展空间，是房地产市场和满足住宅需求的必然方展方向。 （一）区域房地产市场分析 永 嘉 永嘉县下辖12镇26乡，906个行政村，总人口近90万人。县城驻地为上塘镇。 近几年，永嘉县房地产发展比较快，据最新统计数据，2005年1-6月永嘉县房地产开发投资完成6.8亿元，比上年同期增加5亿元，增长2.7倍。其中影响最大的项目是中楠房开的报喜鸟住宅项目，其土地购置费一项就投入4.2亿元，占全县房地产投资的62%。 （二）政策分析 大交通圈的构建给上塘镇带来利好消息 ?上塘镇为永嘉县政府驻地，位于永嘉县东南部，楠溪江下游，是全县政治、科技、教育、文化和经济管理中心，楠溪江旅游服务管理中心和后方服务基地。 ?扼永嘉北部山区大门，省道仙清线穿镇而过，规划中的大温州市区北缘，距市区16公里，离楠溪江国家级风景名胜区中心30公里。 ?大交通网络的即将形成给上塘镇房产开发带来了利好消息：温州——诸暨段高速公路将经过县城；上塘通向桥下的公路即将 建成，有望年内通车；温州到三江隧道具体方案已经落实；上塘正要新建另一条通往瓯北的公路，可将上塘与瓯北缩短7公里路程；永兴路与越江大桥相连指日可待。 ?根据永嘉城市化发展总体规划，上塘镇将发展成为拥有人口15万，建成区面积12平方公里的生态环保型城市，并和瓯北、黄田、罗东联体，共同构筑温州城市瓯江北岸的一部分。 （二）政策分析 一个核心、两条轴线 永嘉县制定了沿江金色工业经济带，沿溪绿色旅游风光带， 沿山特色资源开发带的“三带”经济发展战略，组建“一个 核心，两条轴线”的空间布局结构形态。有重点、有选择地 发展轴线上的重点城镇以及城镇组合加强县域内各级城镇的 空间联系，使城镇在地域经济和生活中起到集聚作用。 （二）政策分析 一个核心、两条轴线 一个核心——以上塘、瓯北、黄田、罗东四个镇乡组成县域政治、经济、文化中心、培育中心城市地区功能，打破行政界限的束缚，改变中心城市功能不突出、规模小、经济实力分散的弱点。将上塘镇行政管理、文化中心职能，瓯北镇的区位和经济优势与黄田镇、罗东乡建设腹地广阔相结合，利 用与温州市隔江相望的优势，接纳温州城市和经济、技术、信息、人才优势的辐射，形成中心城市地区。 （二）政策分析 一个核心、两条轴线 两条轴线——沿瓯江发展轴、沿楠溪江发展轴 诸永高速的开工建设，能使温州市区到楠溪江中心区从原来的一小时左右缩短为半小时，那么，楠溪江附近的区域显然比温州南向的瑞安、平阳等有更好的开发前景。诸永高速沿途的房产开发很可能会热起来。 沿诸永高速公路在楠溪江附近寻找开发机会已成为一些业界人士的共识，永嘉最有人气的城镇是上塘、瓯北、乌牛和被业界最看好的发展高档住宅的沙头区域，将成为房地产开发的新热土。 （三）竞争态势 来自瓯北镇的威胁 瓯北镇在上塘镇正南面，与温州市区仅一江（瓯江）之隔，瓯北组团既是温州城市延伸的一部分，又是永嘉经济最活跃的区域，是区域对外交流的窗口，具备优越的地理位置，因此，过去在永嘉有这样一句话：“买房子如不买温州，就要买瓯北”。 主要竞争楼盘——中楠·国际广场 ?地理位置：永嘉县殴北镇双塔路南侧，奥康路东侧 ?用地面积：规划总用地面积近74967平方米，约和113亩 ?总建筑面积：约为16万平方米 ?销售情况：住宅销售均价在6500元/平方米左右，开盘时曾 在二手房市场上炒得非常火热，现在住宅已经销售完毕，商 铺部分售出。目前二手房市场价格在6000-7000元/平方米。 （三）竞争态势 最直接竞争对手——中诚·明珠花园 ?地理位置：中诚·明珠花园位于永嘉县上塘镇新城，南临临 城南路，北至广场路，西临下堡