浙江安吉大独栋别墅项目开盘营销策略报告.docxVIP

下阶段大独栋开盘营销策略报告 目录 准确把握市场走势 实现最佳业绩 准确定位 提升产品核心竞争力 精准营销 打造全方位推广通路 激励方案 实现策略目标 营销目标 基本目标 进阶目标 更高目标 实现利润最大 树立璞墅高端 完成预订目标 化 品牌形象 营 销 目 标  销售周期5个月 销售任务：5套排屋 10套大独栋 总销金额：5000万 11年重大营销节点 2月4日春节 2011.3月 5、6、7加 推 三  2011.8月-9月 余房续销  2011.10月开盘  2011.11月加推  2011.12月加推 次 加 推 时 间 结 点  主推5、6、7 排屋，续销的 同时累计和整 理大独栋客户 为后期开盘准 备  加推13套大独栋，配合样板段活动  将剩余房源 价格上涨，加推 一并推出 9套大独栋 5 分阶段销售目标 9 3 1 1 1 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 合计 1套排屋 1套排屋 7套独栋2套排屋2套独栋1套排屋 1套独栋 15套 ?准确把握市场走势 实现最佳业绩 最近市场成交情况 高层 多层 别墅 交易套数 （套） 28 30 8 交易均价 （元/㎡） 7413 8085 6433 6、7月安吉成交量明显下滑，成交均价下降5%， 价格区间7500-8000。8套房源皆为2手市场成交别墅，在售楼盘7月未有成交。 同类产品价格情况 报价 竞品 实际成交折扣 成交/推盘 排屋 大独栋 林雨香溪 无 9500-10000 0.95 11/26 君悦上居 8200 无 0 . 9 45/99 龙山庄园 8000 未开盘 未开盘 0 翡翠湾 7500 未开盘 0 . 9 2/60 罗马风情 9000 未开盘 0.95 8/46 本次分期楼盘皆为市区别墅楼盘，排屋报价基本在8000左右，实际成交价7500左右 去化与价格交叉比较 客户数 单价 合计 5000-5500 5501-6000 6001-6500 6501-7000 7001-7500 7501-8000 8001-8500 8501-9001 2 32 65 116 103 4 3 0 4 12 2 18 成交比重 22% 67% 11% 客户数 总价 合计 150万以下 151-180万 181-210万 211-220万 221-230万 231-240万 241-250万 251-300万 7 73 155 152 83 25 7 3 0 0 0 11 5 2 0 0 18 成交比重 61% 28% 11% 100% 从以往的来访客户及成交来看，客户对本案的心理预期价格：单价7000左右，总价基本控制在200万左右。现在售价格与来访客户心理预期价格差距过大，打开销售局面必须对现行价格进行调整。 ?准确定位 提升产品核心竞争力 价格调整：报价调整 房号 面积 总价 单价 先阶段上浮15%总价 上浮15%单价 3-8# 307.90 2034603 6608 2339793.68 7599.2 3-9# 307.90 2045996 6645 2352894.825 7641.75 4-2# 307.90 2015821 6547 2318194.495 7529.05 4-8# 307.90 1973331 6409 2269330.765 7370.35 4-9# 307.90 1977026 6421 2273579.785 7384.15 4-12# 307.90 2009663 6527 2311112.795 7506.05 5-1# 307.90 2228888 7239 2563221.315 8324.85 5-2# 307.90 2209798 7177 2541268.045 8253.55 5-3# 307.90 2205796 7164 2536664.94 8238.6 5-4# 307.90 2200869 7148 2530999.58 8220.2 5-5# 307.90 2203948 7158 2534540.43 8231.7 5-6# 303.38 2167650 7145 2492797.615 8216.75 5-7# 303.38 2241675 7389 2577926.043 8497.35 6-1# 329.43 2416369 7335 2778824.408 8435.25 6-2# 329.43 2410769 7318 2772384.051 8415.7 6-3# 329.43 2394956 7270 2754199.515 8360.5 6-4# 329.43 2399898 7285 2759882.183 83