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项目可行性论证--经济测算指标体系 （试行） 问题： 1、项目利润是怎样计算出来的？ 2、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？ 项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用） 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 一、应用标准测算报表体系的必要性 主要基于以下需要： 项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析；动态分析；程序规范。 项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。 原项目测算的弊处 ?报表格式、指标计算不统一 报表格式多样、指标不完整、信息不完全。 ?评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。 二、新的可行性论证经济指标体系的特点 包括以下四项： ?将动态指标与静态指标相结合 动态指标 --考虑资金时间价值静态指标 --不考虑资金时间价值 ?将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力 参考指标：反映某一个方面或作补充说明充说明 ?除整体指标外增加了单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。 ?运用函数工具和公式链接简化计算 如：净现值（NPV）函数； 内部收益率（IRR）函数； 测算要素的弹性调整。 三、资金的时间价值 资金的时间价值： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：使用资金要支付代价 银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入： 交付利润 单利终值计算: S = P（1 + i*t ) 单利现值计算: p =s * (1- i*t ) n 复利终值计算: S = P（1 + i ) -n 复利终值计算: p = s（1 + i ) 问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单利和复利计算，两年后其终值多少？ 四、现金流量与净流量、净现值 现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、 现金流出的数量。 现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。 净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。 万科城市花园项目概况： 总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合计 投资计划： 地价支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积 10 15 10 35 销售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量 -14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 现金流出现值 14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 现金流入现值 - 19,091 36,072 35,950 91,113 净现值 -14,000 -909 11,280 19,797 16,168 净现值NPV 16,169 五、现金净流量与利润的关系 ?利润是按照权责发生制确定的分期损益 ?现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。 ?可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净 流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。 六、项目可行性论证经济指标体系 核心指标 1、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2、销售净利率 项目净利润/销售收入×100% 六、项目可行性论证经济指标体系 参考指标 3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 ×100% 4、销售毛利率 项目利润/销售收入×100% 5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值 6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额 8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金 6-1、内部收益率（IRR） 内部收益率： 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现 金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计 方案累计 净现值等于零的贴现率。 内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平 或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。 万科城市花园项目： 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合计 投资计划： 地价支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积 10 15