万科武汉三金国际鑫城区营销推广案.docxVIP

报告提纲 市场环境分析 ?市场环境走势 竞争态势分析 项目价值提炼 项目定价与分析 客户分析与利益点对接 主题概念演绎 营销推广策略与执行 市市场场走走势势  汉口中心区4月成交价格达到9453.98元/㎡，创历史新高，较去年同期上涨30.51%。 成交价格：9453.98元/㎡，环比上涨2.97%，同比上涨30.51%；销售套数：1213套，环比上涨45.38%，同比上涨13.84%。 报告提纲 市场环境分析 竞争态势分析 项目价值提炼  ?竞争个案分析 ?竞争项目比较 项目定价与分析 客户分析与利益点对接 主题概念演绎 营销推广策略与执行 竞竞争争项项目目 竞争项目多为知名开发商打造，本案处于弱势地位。 由于土地的稀缺性，汉口中 心区的在售项目不多，特别 是小户型产品，本案未来的 主要竞争对手为 万科城、万科圆方、 葛洲坝国际广场、 菱角湖万达广场、 新华名典五个项目。 在售项目 未来供应 万万目科科前圆圆市方方场上最成功的小户型产品。相对周边普通公寓溢价约2000元/㎡。 项目概况： 万科圆方位于江汉区马场角路与马场一 路交汇处， C区 占地面积12022㎡， A区 总建筑面积35876㎡。 销售价格： 销售均价13000元/㎡， B区 价格范围12000-16000元/㎡， 总价范围55---70万。 户户型型分分析析 全45㎡精装小户，户型创新，舒适性较强。 45㎡ 1*1*1 优点：户型方正，户户均带 约4㎡的自纳空间，花池赠 独立开放的生活空间 送共15平米面积，可改作两 休息空间 房。全带进装修设计，风格 自选（现代风格、欧式风 格） 约4㎡的自纳空间 缺点：因整体建筑呈围合分布及建筑结构的影响（3梯20户）造成朝向较为单一。 精精装装修修 万科超高标准的精致装修 三集玄关关柜，双面衣橱，多功能起居室，开放式厨房，强大收纳橱柜，流水线操作台，创意私趣空间，阳光阳台，干湿分离，镜柜。 空空空中中中会会休所所闲会所，包括影音室，红酒坊，雪茄品鉴区，模仿大英图书馆所设置的图书阅览室，咖啡茶座等。 健身会所 雪茄吧 网咖会所 书吧 酒吧 高高端端配配套套 24小时自助消费、WEB2.0会所、XXL厨房、空中露台、云顶健身房、影音室、雪茄会所、菲红酒吧、知本书吧、星幕泛会所，高端豪宅的诸多特点融入精品公寓建筑。 企企广划划告推推形广广象新颖别致，主要诉求为地段资源、周边配套、自身会所等。 ?地段资源 ?V24公寓概念 ?高端会所 ?创新户型 ?万科品牌 项项万目目科评评圆述述方在会所的塑造及软性服务方面创新性明显，本案在此方面不具竞争优势。 功能齐全的小一房+高端会所+精装修+服务 功能齐全的一房设计：独立卫生间（干湿分离处理）生活空间与休息区独立分区，带月4㎡的自纳空间; 精装修：提供两套装修方案（现代、欧式）供购房者自由选择；服务：后期尊荣的服务享受，满足高品质生活群体的要求。 万科圆方是目前市场上非常成功的小户型案例，其通过超高标准的配置来提升项目的投资价值，同时通过公共空间的打造，来弥补小户型所缺失的社区交互空间，打造了城市中心最具升值潜力的高端公寓。 万万科科城城 万科城系列的延续，诉求汉口未来的发展方向 开发周期:共四期约4年左右占地面积:60000㎡ 总建筑积:300000㎡容积率:4.50 开工时间:2009-7-1 总户数:3512 销售价格:10500元/㎡ 价格范围：10300-12800元/㎡ 开发商:武汉王家墩现代城房地产开发有限公司 投资商:万科房地产开发有限公司 物业管理公司:武汉万科物业管理有限公司  G H 户户型型点点评评 面积段适中、赠送面积大，通过精装修提升项目附加值。 40㎡一房 68㎡两房 ?户型方正 ?一房变两房 ?纯南向设计 ?通过花池、阳台、倒飘窗赠送面积 ?通过花池和阳台赠送面积 ?北向客厅采光较差 赠送全面积 赠送一半面积 户户型型点点评评 面积段适中、赠送面积大，通过精装修提升项目附加值。 71㎡两房 83㎡三房 ?一房变两房 ?两房变三房 ?通过花池、阳台、倒飘窗赠送面积 ?通过花池、阳台、倒飘窗赠送面积 赠送全面积 赠送一半面积 项项万目目科评评城述述拥有成熟的社区环境，同时通过户型创新赠送大量的面积，本案在户型产品上不具备竞争优势。 万科品牌+中小户型+赠送面积+精装修 项目优势： ?万科品牌； ?精装修提升附加值； ?面积段适中，总价段合理； ?2万方绿化带，社区环境优越； 项目劣势： ?毗邻三环线，噪声、灰尘污染严重； ?交通堵塞； ?容积率大，建筑密度高，楼间距近，采光不足； ?地块狭长，项目西侧距主干道较远； ?物业费2.8元/㎡/月，价格偏高。 菱菱角角湖湖万万达达 商业带动住宅销售的典范 开发周期:共四期约4年左右占地面积: 94700 ㎡