恒生国际星城处理前期欠费案例时间.PPTVIP

物业管理案例分析 主讲人：阳光丽舍管理处 郭 森 25 物业管理案例分析Ⅰ ★ 南家小区B组团电能亏损解决方案 时间：2013年4月份 难度指数：★★★★☆ 背景：南家小区B组团14#、15#楼自2000年交房至今已经有13年的时间，电表在长时间的使用过程中，出现了严重的老化，电费亏损逐年增加。根据公司财务部提供的数据，2012年5月至2013年5月总计12个月的计费周期中,平均每月亏损额达到总电量的5%左右。公司多次组织维修中心对能源公 司的电表和各楼线路进行检测排查，一直未得到有效解决。 难点：B组团电表使用时间已经远远超过了国家规定的使用期限，B组团的电表亏损现象已经存在了很多年，公司曾安排人员多次对14#、15#楼进行过检查，但是均没有结果。同时，此时处理电损正值B组团准备提高物业费的关键时期（已为此准备了一年多的时间），一旦处理不当，将直接影响下一步的小区涨费事宜。多项工作的不确定性，大大加大了工作的难度。 26 处理方式及进展分析： 1、处理方式：管理处通过三次同时抄户表和总表，计算一个时间段内分户表用电总量和总表的电量，此举可以为后期业主对亏损是否属实，提供直接的证明材料，核实结果为户表普遍存在走慢现象。根据公司财务部提供的数据，平均每月亏损额达到总电量的5%左右。根据这一实际情况，制定了从根本上的解决方案，即更换电表，更换电表过程中所有未按规定时间缴纳电表更换费用的业主，购电时均按5%的比例扣除相应电量，用于弥补电损。同时随时间的延后，每次可购电量也逐步减少。 2、进展细节及分析： ①管理处通过三次同时抄户表和总表，计算一个时间段内分户表用电总量和总表的电量的差值，确定亏损情况。上述工作之所以重复三次是为了让数据更加准确，在业主提出异议时，有效的增加该事宜的可信度，为后期各项工作奠定真实可信的基础。 27 ② 5月初张贴第一份通知(见附件一)，通知的主要内容为讲明亏损事实，并提出两项解决方案：1、更换电表。2、按购电量的5%进行扣除。同时将主动权下放到业主手中，让他们自己选择解决方案。此举是因为B组团业主中很大一部分是租户和新业主，该类业主的特点是不管闲事，一切随大流即可，该通知设定最后期限，逾期主动权将自动回到物业公司手中，即你们不选，我们帮你们选。 ③ 5月20日张贴第二份通知（见附件二），即换表通知。内容为业主到物业公司咨询换表（实际为物业公司帮忙选择换表），通过物业公司的积极沟通，市场价230元的电表，安装费、调试费、电卡总计需要180元，让业主感觉物业公司确实为业主省钱办事。通知张贴后就有部分业主到物业公司缴纳了上述费用。同时，管理处每天晚上都安排工作人员去现场宣传更换电表的具体事宜。截止到5月底已有30余户业主缴纳了更换电表的费用。 ④ 5月25日管理处购买第一批电表为50块。 ⑤管理处于5月30日张贴更换第一批电表的通知，时间定于6月2日进行施工， 28 附件一： 29 附件二： 30 未缴纳费用的请及时缴纳费用，通知特别指出已有半数业主缴纳了费用（实际只有30余户）。之所以选择6月2日是因为正好为星期天，周末很多人都在家休息，更换电表时需要停电操作，让未交费的业主了解到电表更换工作已经开始，持观望态度的业主会及时去缴纳费用。正如所料，更换电表的第一天又有十几户业主缴纳了费用。两天的时间将购买的50块表安装完毕。紧接着管理处张贴领取电卡通知，目的也是为了提醒业主更换电表工作已经开始了。 ⑥ 6月20日张贴第二批电表更换通知，具体步骤重复⑤，截止7月10日，已更换电表70块，占总户数的65%。 ⑦ 近期根据收费情况将更换第三批电表，并重复步骤⑤ 。 3、实施结果：该方案完成后，预计将避免每月5%的亏损。 4、心得：该方案实施过程中，主要体现在每步工作的环环相扣，步步紧逼，让持观望态度的业主自己主动配合工作，最后孤立蛮不讲理的业主，让业主从心理上接受这个事情，避免业主抱团闹事，为方案的实施提供了有效保障。 31 物业管理案例分析Ⅱ ★ 恒生国际星城处理楼顶养鸽子案例 时间：2010年11月份 难度指数：★★★★★ 背景：恒生国际星城二期15#楼2单元602室业主因个人喜好，在楼顶造型上安装了高5米多的鸽舍，饲养鸽子30余只。楼下为地上停车位，业主的车上几乎每天都会掉上鸽子的粪便，夏天时鸽子的气味非常难闻，让15#楼各业主深受其害。业主多次找到物业公司，要求解决此事，随着时间的推移，拒交物业费的问题越来越严重。 难点：因该业主为项目所在地村民，派出所、居委