中央公园商业地产项目营销执行总案.docxVIP

中央公园商业营销执行总案 本次汇报内容 【背景篇】 自我认知与市场认知 1. 2. 3. 4. 5.  项目位置 项目属性 项目业态规划 在售项目概况 项目商业定位 1、项目位置 项目 位置 核心商圈 核心商圈 次级商圈 紧邻108国道，地处城市老城区北侧约500米。 2、项目属性 基本指标： 1. 总计约23925平米。 2期 3期 2. 分为3期3个组团开发。 3. 1-2层纯商业和住宅底商。 4. 框架和砖混结构，部分可分 割。 5. 由2条商业街、广场商业和社区 1期 商业三种产品形态。 分三期开发预计09年底或10年 初全部建成基本属性 新区、大盘、多业态、综合合合性性性项项项目目目 3、项目业态规划 4、在售项目概况 本案 兴 园 丽都小区 桃源 三国尊城 小 居 正泰大 区 碧水名居 厦 宝业滨江生态苑 项目名称 地段 商业面积 价格 产品形态 开盘时间 去化比例 客户来源 滨江生态苑 滨河路 未定 未定 沿街门帘/街铺 未开盘 // 客户主要来源 于勉县县城居 兴园小区 联盟路 约600 5700 独立商铺 未知 售完 住人群，其次 丽都花园 联盟路 约2000 5000 沿街门帘 未知 售完 为县城周边人 群，客户购买 桃园居 东风路 约6000 5000 沿街门帘 未知 40% 性质多为投 三国尊城 东风路 13000 未定 大型商场/门帘 未开盘 // 资，但此种投 资客户大多数 碧水名居 东风路 约5000 4300 沿街门帘 未开盘 // 在未来要参与 正泰大厦 和平路 20000 不销售 门帘/大型商业 未开始 // 经营 ?商业地产产品多为底商，市场购买疲软； ?市场供应面积区间主要集中在30-100之内； ?市场销售价格区间在3600-6000元之间； 问题思考 区位：流动性交通大于停驻性交通 只有有改改变变现现有有的的 规划：体量大业态全但商业氛围未形成 解决方向 商业业格格局局才才能能解解 决决根根本本问问题题 市场：如何吸引人流实现商业价值 5、项目商业定位 以建立城市新中心的姿态，提升区域及项目商业价值，在市场中造就非凡的影响力，改变勉县的商业格局；实现项目合理的销售速度和高销售率，与住宅形成良好的互动。 勉县新城商业中心 【策略篇】 我们该如何做？ 1. 2. 3. 4. 5. 6.  产品价值分析 开发条件分析 客户需求分析 产品开发策略 价格策略 全程推广及费用预算 1、产品价值分析 商商业业价价值值整整体体评评判判 高 中 低 因子 商业价值 商业价值 商业价值 类型 广场商业 临街商业 社区商业 楼层 1层 1托2 2层 展示性 主干道 次干道 不临干道 1、产品价值分析 商业价值低 商业价值低 项目商业价值走向分析： 3期 2期 1.自东向西递减 2.自南向北递减 1期 3.自外向内递减 商业价值低 商业价值高 1、产品价值分析 产品类型 建筑形态 3期 2期 3期 2期 1期 1期 高 商业价值 广场商业 A 中 商业价值 临街商业 B 低 商业价值 社区商业 C  高 商业价值 11层层 AA 中 商业价值 11托托22 BB 低 商业价值 22层层 CC 1、产品价值分析 10 4 9 8 7 6 5 1 3 2  根据以上价值细分，我们对项目产品做以下价值排序： 区域型商业 社区型商商业业 1 2 3 4 - 5 6 7 88 99 1010 广场1层 超市 A4 二中路 广场2层 1期东 2期南 会所 次次广广场场西西 11、、33期期西西 22、、33期期北北 广场西 广场北 30-60 4762 128-196 60-80 30-70 75-170 30-50 61.6 5050--6060 5050--6060 不不详详 100 200 30-60 80 200 400 200 16套 共2层 6 19 22 15 11 7 12+312+3期期 16+316+3期期 不不详详 6 7 面积合计：9791约占总量41% 面积合计约占占总总量量59%59% 注：以上排序仅为初步排序，在执行过程中仍需结合面积、位置、结构等因素进一步细分。 问题思考 问题： 1.产品价值线较长，如何分期推货 2.市场年去化量约3000平米， 3.社区商业比重较大，三期如何转化 方向： 1. 分三期开发 2. 去化量提升至12000平米 3. 通过内广场和会所转化三期社区商业 策略：？ 市市场场环环境境 市场压力 项目属次级商圈 商铺年去化量仅3000 市场低迷 供大于求7000 商业氛围还未形成 商业投资回报不高 新建商铺空租率低 竞争明显 结论：立足汉中炒作，营造商业氛围，引导市场 自发型和住宅底