近期房地产行业政策点评.PDFVIP

证券研究报告 ·行业研究·房地产行业 近期房地产行业政策点评 政策放松催生估值修复行情 2012 年2 月22 日 事件：近期地方政府陆续出台结构性调整房地产行业政策。 邓咸锋 S0600511010014 点评： 0512 dengxf@ 自下而上政策层面压力逐渐见顶：1、芜湖新政调整虽然被叫 联系人 停，但联系到之前佛山的房地产新政，表明地方政府的态度；2、 北京、上海、武汉等地调高普通住宅标准；3、中山等地调高限价 李雅娜 标准；4、南京、宁波等地提高公积金住房贷款额度；5、上海市房 021 liyn@ 管局称居住证满三年可买二套房；6、央行下调存准率释放流动性； 7、国土部2012 年全国住房供地计划供应量原则上应不低于过去5 行业走势 年年均实际供应量，意味着未来供应将趋紧。 未来3-6 个月行情演绎推理：第一阶段：基本面差，估值低； 政策局部调整带来估值修复行情，目前正在进行中。第二阶段：基 本面差，估值水平提升；这一阶段房屋销售并未立即放量，基本面 运行仍较差，短期个股有一定幅度上涨后，但中央层面调控房地产 的目标并未改变，调控效果仍在巩固阶段，行业整体运行环境并未 大幅改善，市场担心企业未来业绩，股价横盘震荡。第三阶段：基 本面逐渐转好，成交量上升，估值重心再次上移；前期局部放松政 策效果显现，部分地区房屋成交量放大，市场乐观情绪再度上升， 房地产板块迎来再次提升阶段；但如成交量并未改观而是继续萎 靡，市场可能会放大对基本面的担忧，股价将再次选择下行。 板块估值情况。从板块估值情况来看，当前房地产无论是 PE 还是 PB 均在历史底部区域运行，具有较强的估值安全边际。从重 点个股来分析，龙头个股10 年静态PE 在10-12 倍，11 年PE 预测 均在7-10 倍，最新PB 值已经跌破08 年大底时的水平，金地集团、 相关研究 金融街调整后的PB 值已经小于1。 投资建议：我们认为地方政府层面对房地产行业开始逐渐松 绑，由于地方财政对土地收入的依赖，二三线城市可能更早出台放 松政策，中央层面限购、二套房等政策松动仍需一段时间的等待， 这说明政策调控的顶点已至，未来再出更严厉的政策调控的可能性 几乎为零，板块将迎来一段估值修复行情，因此我们认为对房地产 板块的配置可逐渐提升，而在品种的选择上，优先推荐二三线城市 房地产开发龙头企业，如中南建设（000961）、荣盛发展（002146）； 其次是项目全面布局的行业龙头。 风险提示：行业调控加码。 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 近期房地产行业政策点评 近期相关放松政策汇总： 1、流动性放松：央行自2 月24 日起下调存款准备金率0.5 个百分点。 2、土地供应趋紧：国土部2012 年全国住房供地计划供应量原则上应不低于过去5 年年均 实际供应量，有数据统计过