世联重庆协信江津双岛湖项目发展战略与整体定位政府汇报.docxVIP

重庆协信江津双岛湖项目发展战略与整体定位 双 岛 湖 引言 从2006年7月至今全面的调查研究、深入讨论 沟通、研究以及科学的方法论 成为本报告重要、完善的支持系统 此次研究成果 旨在为双岛湖项目开发提供第三方建议和意见 此次汇报内容来自 引言 重庆市规划局 江津市规划局 九龙坡规划局 双福园区管委会 协信集团 世联地产顾问（深圳）有限公司 精诚合作与集体智慧的叠加 引言 来自 多视角的真实调查 和 理性的分析研究 汇报内容 3000亩区域开发战略 2 600亩启动策略研究 3 效益风险分析 1 3000亩区域开发战略 项目目标分析 区域开发价值研究 区域发展与项目开发 竞争与项目形象 江津双岛湖项目 3000亩区域开发战略 项目目标 项目目标分析 区域开发价值研究 区域发展与项目开发 竞争与项目形象  A、实现项目3000亩的滚动开发 B、通过3000亩的成功开发，提高区域影响力，带动区域的和谐发展 江津双岛湖项目 3000亩区域开发战略 目标分析 —— 基于顾问咨询常用的R1，R2分析模型 项目目标分析 区域开发价值研究 区域发展与项目开发 竞争与项目形象  A、通过规划安排和开发进程控制减小项目的不确定性，保证项目价值实现 B、项目不能开发成常规大盘，必须为区域提供一定的城市配套和公共设施建设 C、通过区域打造与项目形象塑造提升项目的影响力，吸引目标消费人群 D、区域价值不清晰，区域形象需要定义，本项目定位与形象具有长期影响力 江津双岛湖项目 3000亩区域开发战略 实现价值 ——如何实现价值保证区域持久开发，实现成功的区域开发，建立区域形象？ 项目目标分析  项目开发价值实现 区域开发价值研究 区域发展与项目开发 竞争与项目形象  实现限制条件 实现前提 实现价值 实现途径 价值体现在房价、 一级开发价值实 通过规划和设施配 地价上，如何实现 现、二级开发价值 套，在政府满意和 土地价值增值和房 实现、经营性物业 资金投入找到平衡 价提升 持有价值实现 区域发展的成熟度 市场增值 二级开发开发产品 品牌效应 选择  实现时间 项目分期与启动区策略选择； 项目开发阶段与区域发展阶段的协调从而保证项目的可持续发展。 成功地实现是使项目获得持续的、稳定的现金回笼，保证项目后续开发 首期成功开发有利于后期土地的开发和建立区域影响力； 规划、配套等不但要有利于区域开发，实现土地增值。 江津双岛湖项目 3000亩区域开发战略 一、价值实现 ——作为大规模区域发展项目，实现的基本 前提 前提是通过前期项目的成功开发实现区域开发的连续性 项目目标分析 区域开发价值研究 区域发展与项目开发 竞争与项目形象  通过前期项目开发保证区域开发的连续性的基本条件是开发实力的体现。 规划体现 区域发展愿景，项目的可操作性； 湖岸公共空间实现项目增值并赢得信任； 配套体现 弥补区域配套缺失，并从获得土地中得到回报；项目开发承担相应的城市功能； 组织保障 通过与政府共同成立相应的组织来来实现对土地的控制 成功的关键是在成本控制与实力体现之间找到平衡点 江津双岛湖项目 3000亩区域开发战略 1、规划体现 ——通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性，保证后期用地的完整性 项目目标分析 区域开发价值研究 登山 3 区域发展与项目开发 道 竞争与项目形象 高尔夫练习 场 大峡 谷 学校  公 园 五星级酒店 情商业  各各类类配配套套在在功功能能上上构构成成有有机机整整体体 在亩范范围围内内规规划划酒酒店店、、公公园园、、学学校校、、医医院院等等多多种种配配套套，，在在功功能能上上有有机机互互补补。。 合合理理的的开开发发次次序序让让项项目目不不可可分分割割 配配套套的的实实施施安安排排在亩开开发发的的不不同同阶阶段段，，贯贯穿穿项项目目的的始始终终。。公公园园可可以以在在前前期期启启动动，，但但分分期期完完成成。。 多中心设置与主题分区 多中心布置保证大规模项目开发的层次感，形成若干个人气的聚散点，形成区域吸引力。 功能分区 公共空间与私密空间分开，既保证私密物业价值的实现，又使公共活动空间价值得到体现，提升整个项目的价值。 江津双岛湖项目 3000亩区域开发战略 2、配套体现 ——项目不能作为常规的大盘开发，应该为城市承担配套建设，促进区域和谐快速发展 项目目标分析 区域开发价值研究 区域发展与项目开发 竞争与项目形象  成功的案例表明：开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设，比如大型医院、国际学校等，突破常规的大盘开发，促进区域的和谐快速发展。 地区经济发展 区域开发 经济回报 财政收益 土地增值 品牌增值 社会效益 政治成就 政 府 开发商 开发商最关注的是项目本身，而政府更重