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世联沈阳全运富瑞项目投标报告 二零一三营销战略思路初探 区域判断 依托全运会而快速发展的新兴板块 轨道交通及商业配套的规划点燃板块热度以投资为主要驱动力的板块距离区域核心相对距离较远，生活氛围较强的地块 政府对于全运板块的整体规划全面利好，区域未来发展潜力巨大。 ?全运村10年规划利好，未来具备极大的发展潜力 2010 2013 全运村规划建设期 全运村全面发展期 全运会代表团总部 企业总部基地 全运会运动员村 体育主题地产 酒店公寓 全运会媒体中心 全运会商业中心 商业服务配套 全运会运营中心 NGO机构驻地 ?沈阳市政府为迎接2013年全运会在沈阳的顺利召开，从2009年开始就针 对全运村的建设开始规划建设。 ?为鼓励全运村建设，同时顺应“大力打造大浑南区域”的总体发展战略， 2010年沈阳政府公布关于全运村建设的整体方案。 ?从全运村区域的规划方案可以看出，沈阳政府欲借助全运村的强势拉动， 将本区域打造成集合企业总部基地、时尚居住社区、南部商业中心、南部 政务中心在内的沈阳南部政治、经济新核心。  2020 全运村后续利用期 地区外向性跃迁式发展 时尚社区 时尚社区 沈阳南部商业中心 沈阳南部政务中心 轨道交通及商业配套的全面铺开，全方位满足未来生活所需。 ?轨道交通建设全面展开 为加快沈阳浑南核心区的建设，沈阳政府与2011年开始规划四条有轨电车贯穿浑南区域，并衔接主城区与城市外围区域。全运村板块将成为这四条有轨路线的核心枢纽。 城市生长的基础也将随着轨道交通的延伸的实现而初步奠定。 ?商业配套足以满足未来需求 区域包括政府打造的商业综合区、全运村内部商业配套、月星环球港、金道万丽广场、华茂商业综合体在内的，总体量超过300万平的商业配套规划。 区域的配套规划坚定了客户对于区域发展的信心，拔升区域认知。 全运会召开及政府南迁的政策利好，更加坚定了客户对于区域的信心。 ?全运会召开及政府南迁的政策利好坚定客户信心 2013年沈阳全运会的召开和政府南迁的信息释放，持续不断给到客户对于全运板块的信心。 在基础设施建设和规划利好的前提下，政策利好更加凸显区域未来的发展价值，巨大潜力不可小觑。 政府规划 利好 商业配套及轨 道交通完备  全运会召开 政府南移  区域信心 建立 区域利好已被有效传递并广泛认可但项目未来面临一定风险 全运会对于项目的销售节点和营销推广等方面，存在极大不可控风险。 一旦沈阳政府在全运会期间出台硬性政策，将对项目的工程、运输、宣传及客户上门量等一系列问题造成不可控的负面影响。 ?济南全运会期间政府出台多项临时政策，地产 ?沈阳为保证全运会顺利召开，已 市场受到波及，相应节点出现调整。 出台多项政策。 沈阳制定了《沈阳市城市道路挖掘、修复工程文明施工管理规范》，对道路挖掘施工围挡的规格提出了明确的要求。 同时，要求施工围挡整洁美观，施工单位 指定专人负责工地周边保洁工作，保证市容环境不受破坏，美化景观的城市靓丽风景线，确保全市建筑工地以崭新的形象迎接全运会的召开。 2009年济南全运会期间，济南政府出台多项临时政策以确保全运会的顺利召开。 从济南的经验来看，全运会的召开对于项目施工进度以及方面或有较大的限制。 全运会之后区域的长期发展价值有待市场验证，全运会利好的持久性存在较大不可控风险 ?全运会后区域热度消退，未来区域价值存在一定不可控性 目前受到全运会召开的利好政策影响，全运板块的区域价值被普遍看好。 但是此区域利好因素在全运会召开之后，能否继续延续，存在极大的不确定性。这主要源于以下几个方面： 1、先期政府财政提前透支，后期能否持续给到支持难以确定。 近年来为筹办沈阳全运会，沈阳政府对于城市建设进行大手笔投入，尤其是对于全运板块的建设，更是愈发重视。 但是政府对于区域的打造能持续多久，很难说清。全运会之后政府能否持续给到区域支持，还存在很大的不确定性。 2、全运会热度散去后，客户对于区域信心是否削减难以把控 目前全运板块的生活配套规划较为完善，可满足客户基本需求，全运会的召开增强了客户的信心点。 全运会热度散去后，区域属性特色相对弱化，客户对于区域的信心是否能够像全运会召开期间一样充足，有待市场验证，目前较难把控。 同时，2013年将有大量项目集中入市，总建面超过400万平，板块未来竞争激烈 占地900亩，建面约200万平米环球商业 中心、月家居博览中心、星级酒店、精 品百货、国际生活超市、商业步行街、 数码家电、餐饮娱乐、国际影城、豪华 公寓商业综合体。 C地块建筑面积156000平米，规划 为3栋公寓楼 月星国际 占地面积2.8万平米，建筑面积10万平 星河湾 米。综合商业组团、甲型写字楼、超 豪华酒店群、多功能广场、地下商场 及地下停车场，而且室内设有珠宝城、 鞋城、儿童游乐城、运动城