世联无锡建瓴项目营销策略构想.docxVIP

一次关于市场、环境和人的思辨——无锡建瓴项目策略构想 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 战略目标设定 项目现实目标： 1、出效益：突破区域价格，快速回笼资金，实现项目价值最大化。 项目理想目标： 2、出体系：通过项目运作，建立一种可持续、可延展的项目开发模式。3、出品牌：打造市场认可并且利于传播的项目品牌，借此成为企业价值标识。 衍生问题：以何种形象和姿态进入市 本报告是严格保场密的。？ 战战略略视视角角 基本技术数据 地块资质的战略层面界定 湖滨区，梁溪路以南、湖滨路以西，梁清路以北，孙蒋巷以东 占地面积104100平方米（可建设） 用地性质：商用、居住，综合用地 容积率2.5 楼面地价：超过3000元/平  1、区位：地块位于湖滨区，近市中心。 ——非陌生区，不存在市场认知度障碍 2、规模：总建筑面积约26万平方米 ——体量较大，周期较长，有条件树立市场品牌 3、楼面地价3000元/平 ——充分表达开发商在项目运营上的决心 4、容积率：2.5 ——容积率较高，物业组合的选择面广 根据本项目当前楼面地价，预计项目总计开发成本将在6000-7000元/平，甚至更高，此价本报告是格严保密已的。经超过周边楼盘单价，高端定位势在必行 战战略略视视角角 项目发展初判 BCG矩阵定义 高 地块资质 高端 增 明星 问题 长 现金牛 瘦狗 率 中低端 低 高 相对市场份额 低 效益 体系 品牌 现金流 低 无空间 弱 明星 高 有空间 强 从战略角度而言 本项目应走明星路线，做高端项目  项目理论上可能的几种物业类型组合： 住宅+商业 高、中、低端 住宅+酒店式公寓 高、中端 住宅+酒店+商业 高端 住宅+写字楼+商业 高、中端 住宅+酒店式公寓+商业 高、中端住宅+酒店+商业+写字楼 高端 无论何种组合 均具备打造成为高端项目的条件。 从战略意义上判断本报告，是严格保作密的。高端明星楼盘是当前可行的不二选择。 思考： 01FOCUS 项目发展的可能 0 1 00  20 30 4 0 1政策导向 政策回顾——2006，市场盘整年 2006.5 5.24 7.14 8.19 11.17 12.19 2007.3 国六条 国八条 165号 加息 无锡政府颁 《禁止用 加息 文件 布《意见》 地目录》 表明政 90/70 明确套 一年期 无锡政 别墅高 存贷款 府宏观 等政策 型面积 存贷款 府落实 尔夫用 利率再 调控楼 出台 指单套 利率上 贯彻 地被明 次上调 市的决 住房建 调0.27% 90/70 令禁止 0.27% 心 面等 政策等 市场 反应  户型面积90平米以上住宅产品市场供应量萎缩，别墅、豪宅市场受限 购房成本增加，导致房地产短线投资得到抑制，自住购房者持币观望 本报告是严格保密的。 1政策导向 政策回顾——机会点判断 主要政策  市场机会点 项目机会点 70/90政策； 别墅用地禁止； 增加中低价位、中小套型普通商品住房用地比重…… 加息政策； 购房不足五年转让须交营业税； 个人房贷首付比例不低于3成……  高档住宅市场占有率将逐步走低，高端豪宅将越来越显示出稀缺性。 购房成本的提高加速了投资客撤场，自住性需求浮出水面；置业目的更加纯粹。  本项目用地性质为综合用地，相比居住用地而言，受90/70政策影响极弱，具备建造大户型高端产品的条件。 高端客户不会因为有限的成本增加而放弃高标准的置业需要。高端产品的市场需求依然可观。 某种角度而言，现行宏观政策下， 打造本报高告是严格居保密的。住品质豪宅，拥有一定的市场机会支撑 2市场导向 项目的楼市坐标 房地产市场价格区间未能拉开，楼市板块界限不够明显。 城市框架跨度较大，中心区的领袖地位体现的不够明显。 本案位于城市当前二大高端热点板块的结合部，具备建设高端项目的条件。  5000打破-9000区域元价/值平瓶颈 第一梯队 第二梯队 第三梯队  3000-5000元/平 惠山 锡山 北塘 4000-7000元/平 本案 中 副 新区 滨湖 本报告是严格保密的。 2市场导向 无锡高端项目检索 无锡市当前豪宅绝对数量偏低。 从物业形态来看，无锡当前高端居住区多为别墅项目，或市中心商住两用物业，纯正高尚公寓社区短板。 无锡高端住宅项目分布呈块状，中间缺乏连续。  湖玺庄园别墅10000-30000元/平 印象剑桥别墅150万元/幢起 檀溪湾别墅 300-600万元/幢  红豆国际广场 预计不低于13000元/平 摩天360 本案 13000元/平 凯燕环球中心 17000元/平