伟业顾问北京湾中式豪宅营销策划思路报告.docxVIP

北 京 营 湾 销 思 路 探 讨 北 京 湾 B.A.Consulting  宏 宏 观 观 市 市 场 场 分 分 析 析 北 京 湾 B.A.Consulting  2004年别墅市场供应量回顾 ?2004年别墅均价已经达到了11000元左右 ?2004年独栋别墅供应比例增长较快，达到23％ ?2004年联排别墅供应比例与2003年大体持平在30％左右 ?多物业混合项目比例由40％下降到20％ ?2004年别墅市场的整体档次提升较大 2005年别墅市场状况 ?2005年北京市规划的别墅数量约2.3万套左右 ?产品更加细分，客户购买选择性增多。 ?社会经济结构变化致使中产阶级的壮大。对小独栋需求激增。市场呈 现供需两旺。 资料来源—《伟业市场研究报告》 北 京 湾 2005年北京别墅市场区位解码 B.A.Consulting  北京的别墅经过十年的发展，基本形成了“一山、二河、三线、四高”的格局。 北京的的别别墅墅格格局局的形成成依依托托于于自然然景景观观和交通通的的支支撑撑。。 北 2005年北京别墅概述 湾 2005年北京别墅概述 据伟业顾问市场研究中心监测，2005年1-10月北京京市市新新开开别别墅项目46个，总规模960.0万平方米；作为对比，200404年年全全年年上上市市别墅34个，总规模449.8万平方米。可以说，2005年是是别别墅墅大大放放量量的一年。 B.A.Consulting 北 2005年北京别墅概述 湾 2005年北京别墅概述 B.A.Consulting  今年3季度，全北京市在售别墅84个，城八区内别墅墅2323个个，，郊郊区区别墅61个。从产品形式上看，3季度在售别墅项目中，纯纯独独栋栋项项目目2626个，占总数的31％，平均容积率为0.35；纯联排项目2222个个，，占占总总数数的的26％，平均容积率为0.68；其它项目多位混合型社区或或叠叠拼拼产产品品。。 截至3季度末，市场在售别墅面平方方米。 数据来自北京市房地产信息网 北 2005年北京别墅概述 湾 2005年北京别墅概述 据来自北京市房地产信息网的数据显示，2005年11--1010月月，，北北京市成交别墅总套数2928套，同比增长67.0％；总面积积8787..44万万平平方米，同比增长84.7%。 B.A.Consulting  05年1-10月别墅各交易指标同比变化 100.0% 95.2% 84.7% 90.0% 80.0% 67.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 16.9% 20.0% 5.7% 10.0% 0.0% 套数 面积 金额 均价 套均价 北 2005年北京别墅概述 湾 2005年北京别墅概述 2005年成交均价在低于8000元/平方米低价位产品和和高高于于1200012000元/平方米高价位产品的市场份额都明显扩大，而中档产品品供供应应较较少少。。 B.A.Consulting  高、低价位别墅成交面积市场份额 50.0% 45.8% 45.0% 40.6% 2004年 40.0% 2005年 35.0% 30.0% 25.0% 20.4% 20.0% 14.7% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 低价位 高价位 数据来自北京市房地产信息网 北 2005年北京别墅概述 湾 2005年北京别墅概述 三季度别墅平均价格9313.6元/平方米，比上季度下下降降99..77％，主要原因是新增供应的区位较远、产品中经济型别墅墅比比例例上上升。 2005年3季度郊区别墅价格 P05-1 P05-2 16000 P05-3 14000 12000 Consulting.A.B 10000 8000 6000 4000 2000 0 城区 郊区 综合 数据来自北京市房地产信息网 北 2005年北京别墅概述 湾 2005年北京别墅概述 B.A.Consulting  新增供应“扎堆儿”东、北部 2005年新上市别墅项目46个，其中31个位于北、东北、、东东三三个方位，占新盘供应总数的74％，供应面积占总面积的8282％％。。 北部别墅主要集中在京昌路沿线（回龙观以北）和立汤路路沿沿线线（主要是小汤山镇和北七家镇）； 东北部别墅集中在温榆河别墅区和机场路北皋出口两处；； 东部别墅则作为CBD的高档居住配套，位于CBD核心区以以及及东东部四、五环之间的近郊区。 数据来自北京市房地产信息网 北 京 政策对市场的影响 湾 B.A.Consulting  《土地紧缩政策 》 政府对别墅用地的审批更严格，政策的影响长期来看是利好的，但是短 期会造成别墅供应量的集中放大。 2004年121号文件关于加强房地产信贷的政策，对高单价、高总价的项 《金