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翔球广场前期策划提案 2012年11月 集商业、住宅、建材商城、工业园、酒店于一体 今天提报， 我们需要解决的问题： 一、项目定位成什么样子?有何支撑? 二、项目怎样才能实现价值最大化? 利润最大化? 去化速度最大化? 传播形象最优化? 三、项目经营模式是什么? 如何实现产权、使用权、经营权的有效把控? 第一部分 市场研究 项目印象一：仙桃经济呈稳步快速增长趋势 2011年完成地区生产总值（GDP）达378.5亿元，财政总收入21.6亿元，经济总量继续位居全省县市之首，这也是仙桃经济总量连续二十多年位居全省县市之首。 初级阶段 中级阶段 中上阶段 高级阶段 城市化 水平 向小康过渡 最富裕 小康 温饱 绝对贫困 恩格尔 100 系数% 30 39 49 60 城市化水平 48.9% 46% 85% 90％ 人均GPD 3896 3743 10314 30000 （美元） 第三产业 32.8% 43% 75% 接近80％ 恩格尔系数 31% 36% 33% 小于30％ 类比城市 仙桃 中国 北京、上海 东京、纽约 城市背景：规划形成“一轴两片两心”，发展南城、城北两城区 商业中心 体育中心 行政中心 休闲中心 总体规划：以跨越沪蓉高速公路向南为发展为城市的重点发展方向 发展现状：老城区充分利用汉江景观资源及中心商业服务业发展相对成熟，城西公共服务设施较多，城南发展城市新中心、政府南移等，城东居住氛围成熟 项目印象二：项目板块现阶段状况 内部条件：地势平坦、无拆迁风险 核心城区 仙桃总体市场：仙桃房地产市场正步入快速发展阶段 2010年仙桃人均GDP为24737元，折合3896美元，持续两位数增长，房地产市场正进入快速发展阶段。 2010年，仙桃GDP为290.97亿元，增速达到19%，房地产进入高速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，仙桃房地产市场正进入一个快速发展的阶段。  国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。 人均GDP与房地产发展关系 0-800美元 800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 生存需求 生存、改善需求 改善需求为主 改善需求为主 兼有 超速发展 快速发展 平稳发展，以质 缓慢发展 单纯数量型 以数量为主，数 量为主，数量与 综合发展型 量与质量并重 质量并重 宏观经济增长与房地产发展关系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 仙桃总体市场：仙桃房地产市场收支良好 2008年-2011年1-8月房地产市场投资额与销售额统计比较 25 亿元12.910.16 2 . 614.87.759.56 5 3.924.78 0 2008年 2009年 2010年 2011年 房地产销售额 房地产投资额 近几年来，仙桃市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个平稳增长期 相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，仙桃房地产市场整体上体现“产出大于投入”，其总体发展非常健康． 仙桃总体市场：仙桃房地产市场供求比分析 50 45.16 45 40 33.93 2.42 35 30 34.76 25 1.72 21 1.33 20 16.78 15 14.36 11.36 0.79 10 6.59 5 0 2008年 2009年 2010年 2011年 供应量 去化量 供求比  3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 在2009年之前，仙桃房地产市场供应及需求走势都比较缓慢，2010年一度出现供大于求的局面； 到2011年，仙桃的楼市开始供求关系开始发生变化，已经出现供略大于求的良好态势； 仙桃总体市场：住宅市场成交均价分析 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2008年仙桃商品住宅市场平均成交均价为2512元/㎡。2011年上半年其成交均 价为3086元/㎡。三年来，其平均年增长速度为22.85%。同样仙桃商业市场价格走势总体也同住宅市场一样呈“平稳增长，快速上升”特征，现阶段价格在8000~18000元/㎡。 仙桃总体市场总结 市场状况：持续健康发展，供求基本平衡。 市场价格：平稳增长，快速有升，2012年上半年商业成交均价达到7000元／㎡，住宅均价达到3500 ／㎡。 消费结构：本地居民和本市乡镇居民涌入占据主流市场。 仙桃城东住宅市场供给总体特征 城南片区商业、住宅发展速度缓慢 区域内以中高档商业、住宅供应为主 区域内品牌开发企业较少，品牌物业稀缺 以老城区为中心，向南向东发展，政府规划利好 合基融创观点 1、城市带状布局取代中国传统城市规划——中心环状发展 2、仙桃城市格局决定