关于收购京达花园某在建项目法律风险及防控之分析意见.docVIP

PAGE2 / NUMPAGES5 北京 上海 深圳 杭州 廣州 昆明 天津 成都 寧波 福州 西安 南京 南寧 香港 巴黎 BEIJING SHANGHAI SHENZHEN HANGZHOU GUANGZHOU KUNMINTG TIANJIN CHENGDU NINGBO FUZHOU XI’AN NANJING NANNING HONG KONG PARIS 北京市朝陽區東三環北路38號泰康金融大廈9層 郵編：100026 9/F, Taikang Financial Tower, 38 North Road East Third Ring, Chaoyang District, Beijing 100026, China 電話/Tel: (+86)(10) 6589 0699 傳真/Fax: (+86)(10) 6517 6800 網址/Website: PAGE1 / NUMPAGES5 “在建项目”收购的法律风险及防范要点 国浩律师事务所 陈振辉 房地产并购交易中，目标公司或者目标资产的房屋、土地往往价值较大，也是收购中问题千变万化、层出不穷，谈判时最为棘手的。在建工程收购作为房地产项目收购的主要方式之一，与项目公司股权收购有一定不同。一般的项目公司股权收购，通常主要把防范或有债务的风险条款设计作为并购协议的重点。而收购在建工程，除了要防范目标公司或目标资产的或有债务以外，人员的安置、在建工程的处理、债权与债务的转让、合同的解除、税费的交易设计也应在并购协议中交叉概括。本文将以收购方律师的视角阐述在建工程项目并购交易中可能出现的法律风险，并对相应风险防范措施作出简要提示。 土地出让金或有债务的风险 也即是原项目开发企业（包括但不限于项目公司、目标公司）是否已付清土地使用权的出让金问题。按照我国《土地管理法》等法律法规的规定，交付全部土地出让金后才能取得土地使用权证书。但是在实践中，一些政府部门经常采取某些变通做法，在未支付全额土地出让金之前也可能取得土地使用权证书。因此，在建项目即使取得了土地使用权证书，甚至取得了商品房预售许可证，在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金。若出现尚未支付或者支付不清的情况，收购方就必须支付这笔土地土地使用权的出让金。 因此，收购方应在收购在建工程项目前，应当审慎审查土地使用金的缴纳单据，或由相应房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明，以此来规避土地出让金或有债务的风险。 工程款或有债务的风险 此风险涉及到施工单位、设计单位、监理公司及其他顾问公司工程款项的支付情况。我国《合同法》第286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。此规定确立了“承包方优先受偿”的原则——如果在建工程收购过程中存在未清偿的工程欠款，则受让方将以工程总价为限承担工程款的债务清偿义务。也即是，一旦原开发企业有蓄意隐瞒工程欠款支付的事实，则项目收购方将因此蒙受损失。此外，若原项目开发企业因拖欠承建方工程款，承建方拒不办理工程移交手续，致使转让双方无法进行工程交接，收购方对于在建项目的权利实现及日后工程进度都将受到严重影响。 建议收购方在进行收购前，应详细调查清楚在建项目的施工单位数量、各施工单位采取分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款、有无欠款行为等。对于工程施工情况要进行建设工程施工合同的书面审查和施工现场核查，准确掌握工程施工的资金投入和施工进度，并对施工中可能产生的纠纷在充分评估的基础上提出相应对策。 因“预售”导致的合同纠纷之风险 若拟收购的在建工程项目符合商品房预售条件，在建项目已作过预售，可能因下列原因导致合同纠纷： 以北京为例，《北京市城市房地产转让管理办法》第四十二条规定：“商品房预售登记后，房地产开发企业与预购人变更预售标的物或者解除预售合同的，应当签订合同变更或者解除预售合同的协议，并依照本办法第四十条规定，由双方共同到原登记机关办理变更或者解除预售登记手续”。在收购在建工程项目时，预售人是否同意解除预售合同状况不明。收购方在受让在建工程在前，通知预售人解除合同在后，但能否解除，决定权不在收购方而在预购人。 （2）收购方若未注意“预购人不同意解除预售合同须由其继续履行预售合同”这一与一般法律规定不同的特别规定，致使所签收购协议或相关合同未对此进行约定，而在接盘后一旦发现自己无法办理另行预售、出售、登记过户手续，或原