2019年房地产项目销售策划书——以济南为例.doc

第一部分：市场分析 一 宏观市场分析 全国宏观市场分析 1.2014中国宏观经济分析 有利条件 环境改善和活力增强兼具 我国经济基本面依然较好，外部环境趋于改善，市场预期不断好转，体制机制改革有望激发经济增长活力 2014年，我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件。 我国经济基本面依然较好。总体看，我国仍处于工业化、城市化、消费结构升级、收入较快增长阶段，且一些新的增长拉动因素正在形成，经济基本面仍然良好。一方面，内需增长仍有广阔空间。从消费方面看，对文化、教育、医疗、养老和旅游等服务类需求增长迅猛，智能手机、平板电脑、信息家电等已形成新的消费热点，住房汽车等消费持续增长。网购等新兴业态的发展则有力地促进消费潜能的释放。从投资看，我国在城市轨道交通、环境治理、城市排水、保障房（包括棚户区改造）和农村基础设施等方面存在着极为迫切的需求。另一方面，要素供给质量明显提高。从人力资本积累看，2013年我国普通高校毕业生达到699万人以上，劳动力整体素质持续提高。从研发投入看，近年来中国研发投入增长较快，保持在20%左右，2012年研发投入占国内生产总值的比重达到1.98%，绝对量为世界第二。从资本存量质量看，近年来我国建设了一大批具有国际一流水平的重大装备、重要基础设施，为长期发展奠定了坚实的基础。按照要素供给测算，2014年我国潜在增长率与2013年基本持平甚至略高，这为2014年的经济增长提供了良好基础。 外部环境趋于改善。今年以来，全球经济复苏在波动中逐步加强，美、日等主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认，发达经济体重新成为世界经济增长的主要驱动力。预计在财政紧缩力度减小、货币条件仍然有利和私营部门活动增强等因素的带动下，2014年美国经济增长有可能达到2.5%。美国经济的好转将对其他发达国家乃至全球经济产生较大带动作用。欧洲经济近期表现超出预期，随着政策措施逐步消除尾部风险和财政拖累减少，预计2014年欧洲经济增速可达1%左右，改变数年来持续衰退的局面。受提高消费税等财政巩固措施的影响，预计2014年日本经济增速将有所回落，但仍可保持正增长。2014年，由于发达国家经济增长仍低于潜在水平，而新兴市场国家经济增长减速，预计全球通胀形势仍将保持稳定。 市场预期转好。今年以来，我国通胀压力持续缓解，价格总水平（CPI）处于调控目标3.5%以内，这为我国继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策提供了有利条件。二季度以来中央进一步明确了经济增长的上限、下限和底线，出台了一系列支持政策，对稳定市场预期产生了积极作用，促进市场主体投资意愿的回升，这一趋势有望延续，并有助于继续改善市场预期。通过调研发现，目前企业家信心普遍回升，投资意愿上升，采购活动加快。 体制机制改革有望激发经济增长活力。今年以来已经推出简化和下放行政审批权等多项改革措施，十八届三中全会的召开势必加快推进体制机制改革，有利于进一步转变政府职能，促进非公经济发展，提高资源配置效率。在调研中了解到，目前企业家对改革均寄予厚望，不少企业愿意借改革先行先试政策，创新企业投资和管理方式，挖掘自身增长潜力，将对经济增长和结构调整发挥重要推动作用。另一方面，国内有利条件增多。金融利好有利于促进贸易的发展。深圳前海和上海自贸区探索的跨境金融交易和资本流动管制，不仅是在资金跨境方面简化了跨境人民币业务流程，和贸易相关的资金流转也将加速，尤其是上海自贸区以推进贸易企业结售汇便利化、放松外汇管制、通过贸易流带动资金流构建在岸金融中心的思路，将对我国外贸开展有质的提升。 不利因素 矛盾隐患和不确定性共存 外部环境的不确定性仍然存在，财政金融领域矛盾和隐患较多，企业生产经营困难问题短期内难以明显缓解 外部环境的不确定性仍然存在。IMF最新的《世界经济展望》报告认为，全球经济发展仍面临一些不确定性因素，世界经济下行风险持续存在，这些因素也可能拖累我国经济发展。一是新兴经济体近期增速明显放慢，今年二季度，金砖国家中的巴西、印度和南非经济增长分别为1.5%、5.5%和3%，均为近年来的低点。由于新兴经济体在我国外贸中的比重已经显著上升，其经济减速对我国的影响也要高于以往。二是发达国家的政策调整带来的不确定性。美联储2014年退出量化宽松政策的几率很大，由此可能对新兴经济体的资产市场、汇率和贸易等多方面产生较大冲击。三是国际地缘政策的风险仍然存在。中东地区持续不稳定，我周边地区的安全环境也更趋于严峻，对我正常经贸关系产生了一定干扰。 财政金融领域矛盾和隐患较多。今年以来，我国财政金融形势变化较大，财政金融领域存在多种隐忧。在财政方面，一是地方融资平台筹资能力和偿债能力趋于下降。虽然目前对地方债务有多种测算，但政府债务高企，债务占财政收入比重持续上升几成不争事实。调研发现，部分三