安徽芜湖市房地产项目区域规划设计案例分析研究报告.docxVIP

芜湖市房 产研究报告 策略部 2011年8月 本案解读 规划分析 芜湖市场 区域分析 本案解读----基本资料 案名：三潭音悦 位置：芜湖市新市政府东北，西北角为在建的芜湖一中 建筑面积：65万㎡ 周边项目：兆通大观、东方红郡、东城豪庭、万科城、恒大华府等 配套现状：目前交通、商业配套较差，随着区域发展，未来将有优良的交通及商业配套 分析 1.比邻芜湖新市政府，区位潜力巨大 2.项目内水系丰富，园林景观优秀  熙龙湾 恒大华府 万科城 东方红郡 伟星城 苏宁综合体 兆通大观 本案 东城豪庭 柏庄观邸 柏庄香府 项目实景 项目SWOT分析 优势 机会 1、项目紧邻芜湖新市政府； 1、年内万科、恒大、苏宁的推盘，将提 2、神山公园、大阳垾湿地公园、扁担河生 升区域形象、价值和关注度； 态廊带 等自然景观资源丰富，居住环境 ； 2、在市场不景气的情况下城东的土地供 3、芜湖市著名中学-芜湖市第一中学位于项 应依旧稳定----政府及开发商对城东未来 目西边； 持乐观态度； 劣势 1、项目位于新城区，周边交通配套、金融配套、 商业配套暂不完善；2、地块周边配套环境较差， 造成一定的客户心理障碍； 3、自 2009 年来芜湖土地放量大且较集中在城东， 未来大盘竞争激烈。  威胁 1、上半年市场走低给项目营销带来风险；2、区域低认知度，产品体量大，面临的市场竞争激烈； 解读结论 地处芜湖市新行政级中 心，未来发展空间巨大； 地块周边配套缺失，价 体现需要时间积累； 项目周边大盘较多，竞 争压力巨大； 项目机遇与挑战并存，需 指定合理的营销推广策略 本案解读 规划分析 芜湖市场 区域分析 芜湖城市整体规划 芜湖市规划要求重点推迚鸠江经济开发 城北区 区和城东新区建设，全力打造先迚制造 业集聚发展和现代服务业快速发展的宜 居宜业宜游新城区。 城东区 城中区 随着芜湖市政务文化中心的建设发 展，鸠江区一跃成为皖江“核心” 城市的政治中心、文化中心、金融 城南区 商贸中心。 本案解读 规划分析 芜湖市场 区域分析 芜湖市调控政策分析 2011年3月13日，“皖六条” 1.各县市确定房价控制目标 2.加快保障性住房建设 3.加强商品房用地的地价动态监测 4.要求安徽省各市适时出台住房限购措施 5.加快住房信息系统建设 6.建立健全约谈问责机制  2011年5月26日，“市五条” 1. 强保障性住房建设 2.积 极探索限价商品住房制度 3.严 格履行土地出让合同约定，按期完成开竣工 4. 格商品住房备案价格审核，实行明码标价，倡 导实价备案5.加强对企业所得税和土地增值税征 管情况的监督和检查 6. 行差别化住房信贷政策 7.确 保商品住房的有效供应量 严格的控价措施:关于商品住房的价格要实行明 标价，进行实价备案，成交价格不得高于备案价格, ? 这也是导致芜湖上半年供应下降的主要因素； 该政策给消费者带来了降价预期，是导致上半年成交量下滑的主要因素； 对价格的控制导致开发商在当前市场下定价趋于保守，导致五月后芜湖市场均价的下滑； 在价格控制严厉的情况下，可能导致一些限价盘被疯抢的情况； 芜湖市土地市场整体情况 量 价 涨 跌 2011年1月-6月，芜湖土地市场成功出 国有建设用地19宗，成交面积为2148.31亩，成交总额为40.58亿元， 成交总金额 只有上半年的70%，成交均价为去年同期的69%，这是敏感的土地市场对政策调控和房地产市场做出的调整，说明开发商拿地更 趋于理性化。 芜湖市土地市场分析 ?鸠江区上半年出让面积达1477亩，占到了全市总出让面积的69%，反应出了 域发展的良好势头------政府和开发商均看好该区域的未来。 芜湖市总体供销 芜湖市上半年整体供销 项 目 2011年数 值 2010年数值 同比（%） 1、上市面积（万㎡） 86.0 101.14 -17.4 2、成交面积（万㎡） 87.48 97.29 -10.09 3、成交套数 8445 9181 -8.03 4、总成交金额（亿元） 49.51 51.38 3.78 ?芜湖市房地产调控政策“市五条”的出台，； ?金融系统收紧银根，投资住宅的需求受到打压； ?消费者降价预期强烈，观望态度浓厚； ?市场不景气的情况下，上半年开发延迟推盘； ?芜湖市上半年商 品房市场供销齐降 芜湖市月度成交分析 2011年1-6月住宅月度成交表 2500 2000 1500 单位：套 1000 500 0 2011年 2010年  1月 2月 3月 4月 5月 6月 1504 780 1496 1925 964 1776 1676 1808 1876 2403 659 760 ?5月，芜湖市房地产调控细则出台，芜湖 市成交量出现大幅下滑 ?6月，芜湖市商品房价格出现下滑，刺激