策源_上海国际设计中心前期定位报告提案.docxVIP

【提案版终稿】 报告成果汇总 已明确的结论 1、通过市场环境和竞争情况分析，明确项目纳入科技园体系，定位为高品质科技园产业办公； 2、通过产业研究和规划研究，确定科技园“大设计”产业主题以及项目“建筑设计”两个层次的产业定位体系； 3、通过资源条件梳理，确定科技园大设计平台的构成体系； 4、通过客户组成和发展预测，确定“建筑设计产业链”对项目具有充足的吸纳量； 5、通过初步客户研究结论和产业链定位，明确项目的功能业态分布。 仍需完善的内容 1、继续加深对设计产业企业需求的调研，结合配合招商接洽实践，完成客户需求分析和定位专题报告； 2、在深入客户调研结论以及对项目方案图纸数据解读的基础上，深化产品修正及补强建议； 3、针对车位和配套进行专题研究，进行配套物业定位方案比较，最终落定配套物业比例和空间选择； 4、依据客户研究结论，与营销团队进一步沟通，明确项目最终的租售面积比例和租售物业分布。 项目及环境分析结论 地块 区域 宏观 市场 产业链 竞争 价值提升 分析 环境 环境 分析 研究 分析 方向研究 问题结构化 客户目标分析 分析 解决方案  产业定位 发展战略 项目定位 形象定位 产品定位 客户定位 租售建议 价格建议 营运建议 招商建议 项目界定 属性 诠释 环同济设计产业发展带 依托同济优势学科形成的设计产业集聚发 ? 规划“国家级研发设计特色服务产业基地”发展战略 区域属性 展区域 位于同济大学国家大学科技园 ? 同济大学国家大学科技园运作规模、能级和形象还处于较 同济科技园需进行规划提升和形象提升 低水平，需通过本项目实现园区升级 形象-地标性建筑 ? 楼高100米以上，区域最高楼盘之一 ? 大师作品，外形独特“力”字造型，形象大气 可视性好 ? 内环线视角上的宽阔展示面可为利用 地块可达性程度高 ? 多个车行出入口规划便于组织顺畅的交通动线 项目价值属性 交通相对便捷 ? 到达CBD、机场等较为便捷，园区内部配套不足 ? 区域设计类企业对高品质写字楼需求越来越高成为必然趋 势 高品质写字楼 ? 目前区域高品质写字楼数量偏少 ? 与市场需求相比，为设计企业打造的高品质写字楼存在较 大供应缺口 属性界定—具备多项价值、可建成区域地标、适应科技园设计产业办公需求的高品质写字楼。 开发商目标 速度目标 ? 2010年实现项目的顺利去化 ? 实现项目成为区域地标的地位 ? 通过项目的成功运作，确立科技园公司的品 品牌目标 牌 ? 引进品牌企业，达成杨浦区政府的投资密度指标和楼宇产出指标要求 ? 作为品牌项目，收益率达到行业平均水平 ? 实现滚动开发，按计划回收资金以保证2010利润目标 年开发项目顺利发展 ? 开发商明确提出销售均价实现20000元/平方米的突破 宏观环境1 全球金融危机下的上海写字楼市场 传统成交客户怎么了 需求量 宏观环境2 境外机构 回国救市 自求多福 大宗交易 出手谨慎  国内企业 短期套现 获得现金流 存粮过冬 鲜少出手 宏观环境3 中小投资客 中小投资客通常预期也为物业的中短期增值 更关注投资市场形式气氛及物业所在区域的升值潜力 投资市场瞭望 市场分析—区域市场 区域竞争激烈，要求项目走差异化的定位和竞争路线，以及品 环同济知识经济圈 市场分析—内环商务带市场 面临来自内环商务带的潜在竞争，而且在区位和交通均不占优 ， 市场分析—科技园市场分析 与内环商务带相比，本案可纳入到科技园体系中推广，形成自 身的竞争优势；在推广中，应依托科技园的优势，重点关注实力企业的对高品质物业的需求以及对此类企业的扶持 三区联动及政府-高校-产业在区域战略发展中的合作  创业走廊—大学毕业生、国内外创意机构 科技园集聚发展—五高新、杨浦 及中小型高科技企业等组成的创业群体 科创、复旦、同济等11家科技园 产业链研究 建筑设计产业集聚和研发设计特色产业发展对本案而言是绝佳的市场机会，同时又是参与竞争的基本价值点。 1、建筑设计产业一业特强—超过1000家以建筑设计为主的企业集聚，形成区域最具基础、可用资源最多的产业； 2、研发设计特色服务业规划给区域带来大量增量物业需求—以设计为特色的现代服务业集聚发展，对商用物业需求量巨大，对区域商务发展而言是重大利好； 3、小企业数量多，需引进具有实力的中坚企业—区域80%的企业均是20人以下的小企业，企业规模小是区域产业发展的明显特征，建议招商过程中一方面培育具有成长性的潜质企业，另一方面更需从外部引进实力企业； 4、产业发展对商用物业品质提升提出要求—区域商用物业品质偏低，研发设计特色服务业基地规划将促使产业质量提升，实力企业对商用物业形象和品质的要求提升。 现实与目标之间的差距 现实 目标 市场疲软，若按照传统写字楼项目进行定位，面临 正