房地产工程质量管理与质量通病防治培训讲义.docxVIP

1 2 3 ……. 4 36. 37. 38. 39. \\ 5 工程维修知识讲座 二、房屋工程质量维修部分案例 主讲： 黄德福 案例目录 1、屋面主要质量问题(7例) 1.1 屋面楼板结构裂缝导致渗漏 1.2 屋面女儿墙无凹槽导致渗漏 1.3 屋面负荷承压过重破坏防水导致渗漏 1.4 二次装修引发楼下严重渗漏 1.5 屋顶花池高于原防水线导致渗漏 1.6 瓦屋面渗漏 1.7 屋面防水改造 2、外墙主要质量问题(2例) 3、卫生间主要质量问题(3例) 4、房屋其他质量问题(3例) 房地产工程维修讲座 6 房地产工程维修讲座 房地产工程维修讲座 7 屋顶天棚混凝土结构渗漏 房地产工程维修讲座 屋面顶板中的裂缝、渗漏情况 房地产工程维修讲座 8 屋面顶板中的裂缝、渗漏情况 屋面顶板中的裂缝、渗漏情况 9 10 房地产工程维修讲座 房地产工程维修讲座 11 楼板做碳纤维补强法 天棚碳纤维补强 案例反思 施工思考 施工中注意对天气情况的了解，不同的时段做好混凝土塌落度的调 整；在高层屋面施工中，必要时采取二次振捣的办法来控制裂缝！ 施工中强调屋面混凝土的保养，要与楼层板区别开来，屋盖楼板保 养要格外到位，增加屋面覆盖物等措施； 施工中注意水、电等管线在混凝土中的分布，并做好楼板裂缝的设 防控制； 设计思考 注意钢筋的布放位置，保障楼板厚度的满足。 12 1.2 30 0.5 13 14 房地产工程维修讲座 房地产工程维修讲座 15 16 17 女儿墙应按设计做法处理 房地产工程维修讲座 花槽不设在女儿墙边 房地产工程维修讲座 18 1.3 房地产工程维修讲座 房地产工程维修讲座 19 20 3 400—900mm 250mm 房地产工程维修讲座 房地产工程维修讲座 21 致漏原因 由于上人屋面或平台局部因种植增加荷重，大大超出了苯板、陶粒层的承受能力，使保温层压缩变形，导致了屋面上部防水构造的破坏。上层防水被破坏后，陶粒层中大量进水，外部高温时产生的膨胀压力，会局部破坏下部的防水层，从而渗透结构楼板，造成多处渗漏。 维修处理 如果在露台、平台或屋面上，进行拆除现装修、隔热层和被破坏的防水层，再重新处理防水层，恢复隔热层、装修及设施等，可以根治。但施工周期长，维修成本高，而且精美的景观环境，一般不允许大面积破坏，只适应在小范围内施工。 在渗漏的平台、屋面结构底部或侧面多处抽芯，安ＰＶＣ排水管，将陶粒层中的水导出来，能起到了排水、减压作用，许多漏水不治自愈。某庭的Ａ型屋面、天桥以及写字楼９层露台上，采用这一方案，已取得良好效果。 22 案例反思 设计思考： 上人屋面部分地带设计为屋顶花园，屋面装修过重时必须重新考虑，防水层下作结构加固，如增加承重柱、梁等结构措施。避免破坏隔热、防水层后，引发渗漏。 有种植物、装修过重的部位，只要结构承重允许，取消苯板和陶粒隔热层，在结构层上做好防水及保护层后，直接可以砌筑花池、置放设备或装修假山等。 要作好防水和排水\排气等设施，屋面漏水隐患是可以避免的。 房地产工程维修讲座 案例反思 施工思考： 屋面防水施工，应特别注重结构阴阳角、预埋钢构件、预埋水电管线等部位的加固处理。工序交叉施工时，更要作好成品保护。封闭前要做48小时存水试验。以上哪一道工序的疏忽，都有可能造成今后的渗漏隐患。 陶粒层的施工要按设计要求级配进行。 许多有露台和私家花园的业主，做二次装修时，有可能破坏原有的防水设施。二次装修时，一定要恢复并加强防水的处理。封闭前留出下水通道，一定要作好存水试验，保证48小时无渗漏。 房地产工程维修讲座 23 一个国际性的花园式城市，建造屋顶花园是一个必然趋势。但许多房地产商为此交过沉重的学费，一个楼盘，已入住的20余幢屋顶花园，因严重渗漏在整改、拆除、翻修至结构楼板后重新做屋顶花园，其工程之难，耗资之大可想而知！为此，对照上述案例，相关部门应予高度重视，引以为戒。 房地产工程维修讲座 案例1.4 二次装修引发楼下严重渗漏 渗漏特征 某 9# 楼共10层，98年竣工后入伙，99年 9 层装修。2001年 ， 8 层业主进房准备装修时发现，卫生间靠外天井墙角严重渗漏痕迹长达 2米多，漏水顺墙直达地面，内墙角和墙面有长达 350mm以上的白色结晶体； 在同一墙体的外部，有长达 5米不同程度渗漏痕迹；以上漏点在冬春少雨旱季，仍然长漏不止。 房地产工程维修讲座 24 楼板、墙面已有长达350mm的白色结晶体 渗漏时间长，留下的结晶体 渗漏原因 在渗漏的上部，是 9A 业主二次装修豪华、近25平方米的大露台，露台周边建有花槽，东部栏杆边安有水龙头，龙头下建有水池。现场观察，在花槽侧立面缝中有明