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内容提要 房地产企业管理与项目管理 房地产开发的设计管理 房地产开发的成本管理 房地产开发的施工管理 项目开发管理——“五图一书” 企业管理核心资源分析图 项目开发设计管理分析图 项目开发施工管理分析图 项目开发投入产出分析图 成本管理与管理成本分析图 房地产项目全程策划指导书 企业管理核心资源分析图 项目开发设计管理分析图 I Ⅱ Ⅳ Ⅲ 项目开发施工管理测试图 房地产项目全程策划指导书 拿地策划 经济分析:成本/利润/现金流 Microsoft Excel Microsoft Excel 工作表 工作表 技术分析：政策风险/开发难度 设计优化 控制成本：体系优化/材料优化/产品部件优化 控制质量：作业指导书 内 Microsoft WordMicrosoft Word 成本策划 目标成本：落实责任部门 文档 文档 容 招标策略： 产业链整合 Microsoft Excel Microsoft Excel Microsoft Excel 工作表 工作表 工作表 质量策划 承包方：质量分级控制原则 监理方：入伙投诉率控制原则  Microsoft Excel Microsoft Excel 工作表 工作表 交楼策划 危机管理：规划改变/各类索赔 缺陷管理：编制后评估报告 Microsoft Excel 工作表 设计阶段成本控制 控制无效成本 三大纪律 2. 控制隐性成本 控制运营成本 注意对营销策划定位的解读 注意对当地政策法规的解读 注意与咨询机构的配合 注意面积赠送控制八项注意 5. 注意部品部件控制 6. 注意结构成本控制 注意建筑成本控制 注意景观成本控制 结构设计成本控制 目标成本合同化 三大纪律 2. 进行多方案比选 进行中间过程审图 注意提前与技术协作单位沟通 注意专业间的平衡与协调 注意荷载的合理取值（风荷载、抗浮水位、消防车轮压） 注意力学模型的选择（计算跨度与约束条件） 八项注意 5. 注意材料与施工方案的选择（砼与钢筋、空心板、预应力） 6. 注意计算结果的分析（位移、轴压比、边缘构件、加强区、 裂缝宽度） 注意计算结果的归并 注意构造设计的技术依据 成本管理技术——“五图一书” 管理差异分析图 主动控制技巧图 隐性成本分析图 管理信息整合图 管理资源整合图 成本管理建议书 管理差异分析图 指导思想 内 容 管理水平  决策层 资产回报 风险控制 执行层 利益最大化 风险最大化 精细 以招标策划为核心 以设计管理为重点 通用 以合同管理为核心 以发包管理为重点 粗放 以支付管理为核心 以结算管理为重点 主动控制技巧图 资金平衡计划 资金投入：总量/时点 动态平衡：发包策划/变更控制 降低一点功能，成本降低很多 内 技术经济比选 增加一点成本，销售收入增加较多 增加一点成本，增加功能与使用的灵活性 容 管理目标设定 要80分还是90分 建设费用与营运费用比选 工作界面划分 专业设计界面 专业施工界面 隐性成本分析图 前期 合同漏洞 管理 采购漏洞 支付漏洞 中期 漏洞 签证漏洞 内 后期 误差：面积误差/货不对板 交楼索赔 延期：延期交楼/房产证 容 质量索赔：质量通病、观感缺陷 结算漏洞 决策 会所 学校 运营补贴 成本 楼巴 纠错成本 违规罚金 “杀价”成 本 成本管理建议书 目标管理 成本规划：子目划分/指标核定 任务落实：平衡现金流/责任成本 招标管理 招标策划：发包界面、计价模式、组价规则 内 合同管理 评标策划：技术标/经济标评标要点 合同台帐：分类管理/分项目管理 容 支付管理 变更管理：设计变更、索赔管理 操作流程：申请/审批/支付三大环节 支付查询：应付/实付金额 管理总结 数据积累：与历史成本对比/与市场造价指标对比 业绩考核：与销售额挂钩/与成本挂钩 设计管理技术——“五图一书” 外部合作关系分析图 内部管理需求分析图 成本内控责任分析图 设计缺陷评审控制图 设计研发管理分析图 设计发包操作建议书 外部管理合作关系图 概念设计 施工图审查 发 地质勘察 商 设计监理 专项设计 表示合同关系 表示协作关系 表示协调关系  总图、建筑 结构 建筑设计 水、电、暖通消防 人防 土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明 公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等 综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等） 内部管理需求分析图 内 容  机构设置 管理组织 制度/流程 技术类 管理模板 经济类  设置机构：综合素质/专业配套 不设机构：技术顾问/咨询机构提高配合效率/降低管理成本 提高工作质量/减少设计变更招