房地产投融资方法及风险管理.docxVIP

房地产投融资决策及其风险管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management 王洪 清华大学经济管理学院 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 一项商业行为的目标可能往往包括： 使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标，比如现金流的要求 或者非金融性质的目标，例如 友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整 投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 计算程式 估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入＝实际的总收入 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 ＝须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款＝税后现金流（“ATCF”） 应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 重要的金融比率（用于决定投资的可行性） 毛租金乘数 贷款价值（LTV）比 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理） 贷款价值比率 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 毛租金乘数（相当于“投资回收期”） 收购价除以毛租金 此比率越低越好 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value） 估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下 债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息 必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金 建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内 费用比 运营费用/实际的总收入 用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 单一期间的或者静态的赢利量度标准 税前股本回报率 税后股本回报率 资产回报或者期初资本还原率 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额 往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内 税后股本回报 税后现金流/股本投资额 类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值 又称资本还原率，反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR） ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 转售价格计算 预定年的净运营收/R 这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响 ? Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策 净现值（NPV）的计算 预测未来的现金流 以要求的回报率把未来的现金流折成现值：现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t 决策的基本原则是 选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回