年肇庆房地产市场半年度总结.docxVIP

2018年 肇庆房地产市场半年报 2018 Zhaoqing Real Estate Market Semi-annual Report 广佛肇专家 | 综合体专家资源整合专家 | 豪宅专家 目 录  C O N T E N T S  宏观市场01 Macro market environment 土地市场02 Land market 新房市场03 New Houses Market 未来展望04 Future outlook 01 宏观市场 Macro market environment 01 宏 观 市 场--宏观经济 2018年6月处于二、三季度的季节性回落中，同时由于企业生产经营再次出现恶化迹象，PMI后期“二次”下行概率较大。真实通胀水平温和，经济增长动能充足，但PPI和CPI剪刀差现象将延续 近1年全国PMI走势 近1年全国CPI、PPI同比走势 56 制造业PMI（%） 非制造业PMI（%） 8 CPI（%） PPI（%） 54 6 52 4 50 48 2 46 0 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 2018年 2018年 PMI：在中国“紧信用”的大背景下，需求和生产均回软，2018年6月PMI较上月回落至51.5%，较去年同期低0.2个百分点。6月PMI数据处于二、三季度的季节性回落中。同时由于企业生产经营再次出现恶化迹象，PMI后期“二次”下行概率较大。 CPI：2018年5月，CPI同比涨幅保持1.8%，从核心CPI下降和新涨价因素较弱来看，真实的通胀水平温和运行略有下行，不存在明显的通胀压力。 PPI：5月份，PPI同比上涨4.1%，涨幅比上个月扩大0.7个百分点。PPI涨幅扩大，主要是由于需求回暖带动价格回升。 01 宏 观 市 场--宏观经济 近期房地产开发投资数据反弹，超过了10%，体现了需求端严控情况下，供给端依然亢奋的特点。房企产业竞争思路更加趋同，近年专注住宅市场投资的地产企业，成长性最快 2017年至今全国各房地产指标数据同比变化月度走势 2017年至今全国各房地产指标数据同比变化月度走势 20% 房地产投资 土地购置面积 20% 住宅销售面积 住宅销售金额 18% 15% 16% 14% 10% 12% 10% 5% 8% 6% 0% 4% 2% -5% 0% 1-5月 1-7月 1-9月 1-11月 1-2月 1-4月 1-5月 1-7月 1-9月 1-11月 1-2月 1-4月 2018年 2018年 PMI：房地产开发投资反弹原因，（1）处于补库存需要。三四线购地市场也尤其活跃。（2）统计核算的延迟。土地购置费递延结算效应。（3）建安成本的上升。钢铁水泥家居等板块成本上升。（4）新开发。在建商品房正迚入加快开发阶段。 房企购地的新现象：（1）千亿战略。大部分品牌房企都提高了销售目标和任务。对土地储备要求提高。（2）区域转移。放弃大城市，走三四线城市投资路线。（3）结构调整。租赁用地投资的积极性较大，共有产权用地相对观望。（4）并购模式。并购力度开始超越招拍挂模式。 01 宏 观 市 场--市场背景 库存跌回三年前水平，但政府层面仍然强调去库存。三四线城市去库存成为2018年房地产三大任务之一。可以发现，当前去库存的曲线正从快速下跌步入到缓慢下跌状态 房地产开发企业房屋待售面积 去库存的四大趋势 1、城市结构。三线去库存能力减弱，四线去库存能力趋强。 2、预售政策。预售政策有所放宽，将制约库存下滑速度。 3、物业结构。现房房源数量已不多，更多需要去期房库存。 4、摇号政策。实际上很多城市摇号政策说明还是有“一房难求”的现象。 01 宏 观 市 场--市场背景 上半年整体资金面仍较为紧张。房企拓宽融资渠道、尝试以价换量政策等是常态。7月起由于降准的影响资金面有望逐渐好转 房地产开发企业年初累计到位资金同比增幅 资金面四大要点 1、房企资金到位同比增幅持续下滑，资金筹措难度在不断提高。主要还是来自政策大环境。去杠杆、防风险、控外逃等是政策主线。 2、尽可能降成本。吻合改革导向类似租赁业务的，将继续享受低成本优惠。 3、销售回款。回款的业绩考核加大，尽量缩减建设周期，提高周转率，缩短回款周期，同时由于对资金回笼要求高，开发商对于公积金和贷款购房的抵触情绪依然较大。 4、证券化。部分证券化的政策尚未确定，但回笼资金难度相对更大。 01 宏 观 市 场--宏观政策 2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多