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《绿色建筑评价标准》——运营管理---《建设科技》2015年第4期重点推荐文章 2015-03-11程大章 HYPERLINK javascript:void(0); 《绿色建筑评价标准》 ——运营管理 同济大学 程大章 DOI：10.16116/j.cnki.jskj.2015.04.008 按绿色建筑的标准建设，取得绿色建筑的标识认证，已成为中国建设业的主流。然而，有不少项目在设计阶段获得了高星级标识，到运营阶段由于缺乏有效的运营能力和真实的运行数据，往往达不到预期的绿色目标。为什么投入大量的精力和资金建造的绿色建筑，却达不到预期的目标？2013年1月1日国办发 1号文《绿色建筑行动方案》中强调的“树立全寿命期理念”和“建设运营”，切中了症结，要使建设成果得到持续发展，必须有科学的运营管理。《绿色建筑评价标准》的2014版总结了8年来全国绿色建筑建设的经验和教训，吸取了世界绿色建筑技术发展的精华，更加体现了绿色建筑评价的重心在于运营效果。 1、运营管理的价值世上的人工设施都需要通过精心的规划与执行，谋求实现当初立意的目标——功能、经济收益、非经济的效果和收益，这就是“运营管理”。大到一座城市小到一幢建筑，运营管理都是不可缺失的。人工设施是长期存在的，因此运营管理必然在其生命期相伴而行。遗憾的是，人们热心于构建宏伟的项目，但往往不关注运营管理。中国大地上耸立众多的政绩工程，有相当数量处于“烂尾”状态，细细分辨，其中不乏立意为民设置科学的项目，但是建成后缺乏有效的运营管理机制，不仅未能取得预期的效益，甚至因无法延续使用而被废弃，导致大量的财力和人力付之东流。 运营管理（Operations Management）是一门科学，有效的运营管理必须将人、流程、技术和资金等要素整合在运营系统中创造价值。绿色建筑也有一个投入、转换、产出的过程，需要通过运营管理来控制建筑物的服务质量、运行成本和生态目标。 1.1 公共建筑运营管理的成本分析人工设施都需要进行全生命期成本LCC（Life Cycle Cost）的分析，在项目启前对其建设、运行、维护更新等成本进行估计，并在实施中保证各阶段所需的费用。这是一个科学的论证与运作过程，如果违背了规律，那么人工设施项目必然会失败。在我们积极推进绿色建筑建设的今天，更要做好其全生命期的成本分析，使得各项决策更为科学。 图1 公共建筑物生命期成本中各项费用的比例在此处被略去，详细内容请查阅建设科技杂志2015年第4期！ 根据大型公共建筑物长期运行的数据统计，其生命期（70年）的成本分配如图1所示，其中运行与管理费用约占生命期成本（LCC）总费用的85%以上，而一次建设费仅为15%。为能维持建筑功能，确保设备的高效、减少设备的故障，运营管理的各项工作则是发挥投资效益的重要环节。通过信息化与自动化的管理和控制，还能有效减少能耗费和设备更新费，使这50%的成本大幅度下降。 1.2 绿色建筑的运营成本分析中国绿色建筑近十年的工程实践积累了大量的经验教训，各类绿色技术的应用日益成熟，建设的增量成本也从早期的盲目投入，逐步收敛到一个合理的范围。但是，绿色建筑技术措施的效益如何？增量成本如何回收？有各式各样的计算与说法：以理想的计算值来说明效果（节能效果分析），忽略运行投入来得出增量成本的回收期（非传统水源利用），回避经济分析（太阳能光伏发电）……总之，能准确说明效益的资料很少。这是由于绿色建筑的运行成本尚缺少数据的积累，收益则更是难以逐项对措施进行微观分列或宏观效果评价。根据已获得绿建运营标识的项目分析，绿色建筑运行成本大致有以下7类：设施维护年费（信息控制类为造价的2-4%，机械电气类为造价的2-3%）；设施更新费（信息控制类的更新周期为6-8年，机械电气类的更新周期为8-12年）；设施运行消耗（设施运行的能耗和材耗）；养护费（绿化养护的人工、肥料、农药等）；清洁费（如中央空调清洗费等）；垃圾分类收集与处理费；检测费（所排放污水和废气以及非传统水源水质的检测等）。显然，这些费用是绿色建筑运行所必须的，如果不能保证持续投入的话，必然会有一部分的绿色设施和措施出现问题。 2、运营管理章条文的关注点运营管理章的内容分为管理制度、技术管理和环境管理三部分。尽管标准规定本章在设计评价阶段不参评，但是部分条文因在设计时须提醒给予关注，所以需要进行设计预审。 2.1 管理制度10.1.1条是控制项，关注通过有效的管理措施来降低能源资源消耗，实现绿色运营目标。本条审查物业管理机构是否制定了节能、节水、节材和绿化管理制度，重点检查是否切实执行制度，具有日常管理记录，并结合现场考察（有条件时还可采用用户抽样调查）确认各项制度是否得到实施。10.2.1条的目的是确保物业管理机构具备良好的环境管理