同致行-分刀锋行动-水榭澜湾整体营销策略195页.ppt

刀锋行动 水榭澜湾整体营销策略·同致行顾问 销售目标 销售目标 销售目标 推广目标 推广目标 宏观政策分析如下—— 别墅市场分析如下—— 客户定位分析如下—— 游离客户 目标客户推广策略 时间节点分析如下—— 营销筹备分析如下—— 工程进度分析如下—— 销售中心装修进程如下—— 宣传推广状况如下—— 意义 手段 建立样板房的意义 现阶段弥补样板房缺失的手段 现阶段弥补样板房缺失的手段 样板房概念手册的位置 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 样板房概念手册的内容 项目围墙包装的建议 项目围墙包装的建议 看楼通道包装的建议 看楼通道包装的建议 示范园林的建议 示范园林的建议 认筹时间 认筹地点 认筹方式 认筹方式 客户权益界定 认筹原则 认筹优惠 认筹优惠 认筹流程 现场组织 人员安排 物料准备 物料准备 认筹其他事宜 会议时间 会议地点 会议地点 演讲嘉宾及演讲内容 意向客户的邀请 日程安排 推介内容 推介工作 推介工作 推介工作 相关物料准备 认筹其他事宜 VIP卡 认购须知 VIP申请函 一、价格分析报告制定的意义 1、为销售过程中的价格控制与调整提供直接参考； 2、保证新东方地产的利益、塑造大河龙城高品位别墅气质，维护新东方地产品牌形象。 三、价格制定参考依据 1、《大河龙城三期——水榭澜湾营销执行报告》 2、水榭澜湾经济效益分析 3、项目周边典型豪宅概况及本项目概况 因为项目本身豪宅的性质，决定了在价格上较之普通住宅有更强的不可预知性。因此，我司根据以往的操作经验，建议采取当天公布价格策略。根据解筹当天的踊跃程度，对价格进行及时调整，以确保开发商获得的利益最大化。 当天公布价格策略 以制定的价格体系为基准，上浮或下调若干，于解筹日前，制作四至五份价格表，根据当天的解筹情况，及时更换新的价格，一方面控制解筹形势，另一方面确保开发商的利益。 当天公布价格策略 操作方式 我司曾于04年操作深圳“瑞河耶纳”项目时，采用此策略。解筹当天，根据解筹情况对单价不断作出调整，至解筹完毕，在实现解筹率100%的同时，实现上调价格四次，单价增幅达1800/㎡， 当天公布价格策略 实操案例 组团命名策略 由于项目拥有多种物业形态，对项目的楼栋进行组团命名，一则利于推广的宣传，二则利于对楼盘进行销控管理。因此，我司建议，针对不同的物业形态，进行组团命名。 组团命名策略 组团命名策略 命名原则 命名必须符合水榭澜湾自身的形象定位及实际营销推广需要 命名必须与项目园林风格相吻合，两者要和谐统一 特点鲜明，可识别性强，容易记忆 组团命名策略 方案一：以欧洲名胜小镇命名 海德堡（独栋9#）、爱丁堡（独栋10#）、戛纳（双拼）、维也纳（联排）、布拉格（叠加） 命名解析：项目的欧式建筑风格在命名中得到了直接体现。同时以旅游胜地比喻项目的景观优美。 组团命名策略 海德堡 爱丁堡 戛纳 维也纳 布拉格 海德堡环山绕水景色奇美，被誉为“欧洲最美丽的散步场所”。 绿树成荫，鲜花盛开，素有“北方雅典”之称。 戛纳是过冬的胜地，也是避暑的天堂 。 维也纳环境优美，景色诱人，素有“多瑙河的女神”之称。 布拉格有“百塔之城”之称，又被称为“金色的布拉格”。 组团命名策略 方案二：以名贵植物命名 锦葵苑（独栋9#）、嘉兰苑（独栋10#）、滨菊苑（双拼）、丁香苑（联排）、紫檀苑（叠加） 命名解析：以名贵植物命名，与项目追求自然生态的形象相符合。 组团命名策略 方案三：以与水相关的词命名 御水苑（独栋9#）、璧水苑（独栋10#）、德水苑（双拼）、乐水苑（联排）、瑶水苑（叠加） 命名解析：以与水相关的词语命名，突出围绕项目的水系景观做文章。 组团命名策略 命名比较建议 以上三种命名建议是从水榭澜湾的实际出发，根据实际需要推出的。综合比较，第二种方案与楼盘的核心诉求比较吻合，容易记忆和识别，而第一种建议则比较抽象，记忆相对困难。第三种表现意象过于单一，我司建议使用第二种建议。 阶段营销费用预算 40 总计 5 窄众营销活动 住宅风水论坛 5 窄众营销活动 别墅投资论坛 5 独栋别墅拍卖 拍卖活动 5 窄众营销活动 提高执行力培训 10 整版广告 报纸广告 10 开盘 开盘活动 费用预算（万元） 实施明细 支出项目 整体营