房地产市场调查研究提纲.docx

PAGE \* MERGEFORMAT 11 宝狮发展商务部总体 HYPERLINK \t _blank 市场调查研究提纲 第一部分： HYPERLINK / 市场分析 1、总体市场背景调查： （1）城市概况： 交通状况 城市经济 人口总量： ①城市人口： ②农村人口： ③外出务工人口： ④0~17岁人口：______ ⑤18~25岁人口：______ ⑥26~30岁人口：______ ⑦31~40岁人口：______ ⑧41~50岁人口：______ ⑨51~60岁人口：______ eq \o\ac(○,10)60岁以上人口：______ 收入 消费水平 地理位置 自然概况 历史沿革（2）宏观市场分析： 地区经济总量： 工业： 农业： 第三产业： 消费状况 城市房地产发展阶段的分析（3）总体市场分析： 销售总量： 2010年： 2011年： 2012年： 2013年： 高、低层比例构成 需求偏好（4）2013市场热点发展趋势： 产品 小区规划 户型 消费者 当地公司营销方法 （5）消费者调查： ①城市居民居住现状： 居住状况： 置业计划： 偏好： 产品及设施的偏好分析： ②农村居民区域置业计划： 偏好： 产品及设施偏好： 2、 项目分析 （1）项目概况 （2）项目地块解析： 项目位置 周边配套设施 交通分析 场地四至景观分析 治安、声音、光、电污染的状况 居住环境综合分析（3）项目发展SWOT 之分析： 项目优势（Strength）分析 项目劣势（Weakness）分析 项目机会（Opportunity）分析 项目威胁（Threat）分析第二部分： HYPERLINK 项目研究 1、定位背景综述 2、物业档次及形象定位： 物业档次 物业形象定位 3、项目目标客户定位 4、目标客户分析： 客户特征 物业功能要求 5、产品定位/户型定位第三部分：城镇化 1、城镇化率： 2010年： 2011年： 2012年： 2013年： 2、政府城镇化引导政策： 第四部分：土地出让面积（亩）及价格： 2010年： 2011年： 2012年： 2013年： 第五部分：竞争对手 1、（A、B、C、D、E、F）公司背景 2、实力分析 3、企业文化 4、美誉度 5、法人代表评判 第六部分：总体去化量及趋势 1、2010年： 2011年： 2012年： 2013年： 2、总体去化增长预测： 第七部分：房地产市场调查 1、宏观：______市区房地产市场现状及走势调查，包括： ① 全市房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格； ② 房地产项目主要开发区域在哪个区？销售状况及价格水平怎样？ ③ 近几年______市商品房开发总量（面积）多大？销售率是多少？ ④ ______房地产市场目前热销的小区有哪些，是哪些房型最受购房者青睐？ 2、中观：项目所在地——______区的房地产市场调查，包括： ① ______区房地产市场的平均价格、高层住宅价格、多层住宅价格； ② ______区近三年建设的住宅项目有哪些？销售价格和销售情况怎样？ ③ ______区目前在售的房地产项目有哪些？销售价格和市场反映情况怎样？ ④ ______区有哪些大的工矿企业和事业单位？目前区内的购房主体是哪些？（一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知，另一方面需要到市场去踩盘调查。与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈；收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。） 第八部分：项目地块环境调查 （一）、土地性质和规划条件调查，包括： 1、转让方所报的____万元/亩价格具体包含哪些内容？其所拥有土地证上登记的用地性质是什么？土地使用年限有多长？ 2、如果接过来进行房地产开发，是否还需办理土地变性手续？是否需要补交土地出让金？以及土地增值税、转让交易手续费等？ 3、______市土地部门对项目地块的开发是否还有其它要求？ 4、______市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制？ 5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿？如果需要补偿，按______市拆迁办规定的标准，需要补多少？ 6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长？能否顺利提前解约？ 7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么？我方进行开发是否会受到影响 8、项目地块东侧所临的大街，将来开通项目的出入口是否有限制？ （二）、周围景观和社会状况调查，包括： 1、项目四周有什么景观？是否存在污染源？ 2、项目临近郊区，周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样？ 3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何？以前有无大的冲突？ 4、项目地块周边居民对污染问题是何评价？______市其它城区有购房需求的消费者对此区域的污染问题能否接受？这对他们购