房地产区域性研究：寻找优质区域性房.企（华东上篇）.pdfVIP

2018 年12 月17 日 专题研究 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 寻找优质区域性房企 （华东上篇） 021jiny01@ ——房地产区域性研究 投资要点：  房企的经营依托于城市的房地产发展情况，特别对于土地储备或房 地产销售集中于某一城市或某一地区的房企来说，城市的土地获取 成本、房屋销售情况对房企的经营或产生较大的影响。观察不同地 区的房地产情况，能提前对区域龙头型房企的风险进行预警。  华东地区整体而言有以下共同点：（1 ）房贷有所收紧，房贷利率普 遍上升：在住房公积金贷款方面，各省也存在不同程度的下降，且 公积金发放贷款的下降程度远高于地产销售的变化，这或与楼市调 控，公积金贷款收紧有关。华东重点城市的首套房贷利率自2017 年 来也出现较大程度的上涨。 （2 ）土地供应没有明显变化：在国有建设用地住宅用地的供应上， 各省并没有明显地增加或减少的趋势，除上海外其均在2013 年达到 近年来的供应高点，随后土地供应均出现了不同程度的减少。 （3 ）房地产开发仍保持增长，土地购置费高企：华东地区2018 年 1-10 月房地产开发仍保持增长。华东六省一市土地购置费增长均高 企，特别是江西、浙江、安徽三地。 （4 ）房地产销售多在2017 年 9-10 月出现拐点，与土地成交溢价 率走势相吻合：在新建商品房住宅价格指数的同比增速上，城市之 间基本保持一致性，2017 年年初同比增长率均处于高位，但同比增 长率一路下滑，在2017 年9-10 月同比增长率到达低点，之后长时 间保持稳定增速，这一情况与土地成交的溢价率变化有一定的吻合。  具体来看，华东各省市根据其经济实力、目前房地产市场情况可分 为三类：（1 ）上海：在较严格的房地产调控政策之下，上海房地产 市场较为冷静，支撑其继续上涨的动力不足，但出现房价大幅波动 的可能性不高；（2 ）江苏、浙江、福建、山东：四地调控力度较强， 强大中城市与弱大中城市之间有一定分化，重点关注杭州房地产市 场的火爆的持续性和厦门房产市场何时企稳；（3 ）安徽、江西：两