房地产项目时间计划与企业运营管理.pdf

14G054-2 房地产项 目时间计划与企业运营管理 目 录 房地产运营管理体系的建立 房企经营计划制定与指标体系分解 项 目开发时间计划体系构建 企业年度经营指标绩效考核实施 标杆房企的运营与计划管理案例评析 一、房地产运营管理体系的建立 1、房地产运营管理是什么？ （1）管计划； （2）管流程； （3）管总经理决议跟进； （4）沟通、协调或资源整合； …… 北京万科运营 2、房地产企业发展四阶段论 1 2 3 4 投资主导阶段 产品主导阶段 管理主导阶段 资本主导阶段 销售 2 2 2 ＜50万m /年 50-200万m /年 200-400万m /年 ＞ 400万m2/年 规模 奠定生存发展基础 建立口碑 复制公司（抓运营） 资本运营 阶段性 复制产品 快速周转 财务稳健 目标 preIPO与IPO 规模经济 市场或产品线重构 利用关系资源或在市 招募优秀的关键人才 充分发挥规模效益 大力展开并购整合 关键 场萧条、复苏期获取 最初产品精雕细琢 规范精细的管理 增持经营性物业 相对廉价、支付条件 战略 宽松的大块土地 整合优质供应商 从内部培养人才 组织瘦身，反官僚 举措 之后复制成熟产品 资本有限时可通过战略 合作扩张规模 简单有效的管理 1-2个城市 3-5个城市 6-20个城市 ＞20个城市 区域 机会导向 零星分布在几大区域 同一区域有多个城市 间距更近，呈连绵带 布局 1-2个城市占有率靠前 核心城市占有率高 占有率位于区域前列 根据地块特点，被动 形成1-2种竞争力很强 产品线不断丰富 产品线重构 产品 型的开发，不能主动 的主力产品 选择产品业态 大量复制+少量创新 经营性物业比重明显 构成 被动型开发商业 增加 适时增加经营性物业 职能制的项目公司或 运营控制型总部，关键 战略总部，经营放权 战略+投资型总部 组织 城市公司 专业资源集中 区域内核心