房地产开发与经营课件第7章.ppt

房地产开发与经营 第七章 房地产开发项目可行性分析 第一节 房地产可行性分析概述 ★按照研究的对象提供的现状条件不同： 土地以及开发项目的可行性研究，房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究 ★根据房地产项目的用途不同： 居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究 （三）房地产可行性研究的作用 二、可行性研究的步骤和内容 三、房地产可行性研究报告及注意事项 第二节 房地产项目的财务状况分析 （一）财务净现值 （二）财务内部报酬率 （三）投资收益率 投资收益率=年净收益/投资总额x100% （四）静态投资回收期和动态投资回收期 静态投资回收期： 动态投资回收期： 三、房地产开发项目成本费用估算方法 （七）管理费：按项目投资或直接费用的3%左右 （八）销售费用 （九）财务费用 （十）其他费用 （十一）税费：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费等等 （十二）不可预见费：是前面所有费用的3%---7%估算 四、成本费用估算结果的汇总 五、房地产开发项目租售方案及租售收入测算 租售方案包括： 项目出租、出售还是租售并举，出租面积和出售面积的比例； 可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； 出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定； 租金和售价水平的确定； 收款计划的确定 （二）项目安全率 f=（Q – Q* ）/Q ×100% 表1 单位：万元 第四节 国民经济评价 二、国民经济评价的基本步骤 第五节 房地产项目的环境影响评价 一、环境影响与评价 （一）环境影响评价的基本概念 （二）环境影响评价管理 二、环境的影响评价的依据和内容 （一）环境影响评价的依据 （二）环境影响评价的内容 三、环境影响评价的步骤 第六节 房地产可行性研究案例 一、国民经济评价与财务评价的主要区别 经济目标、价值尺度、折现率、汇率不同 国民经济评价指标 财务评价指标 计算指标 考虑 不考虑 外部费用和外部效益 社会折现率 基准收益率或期望收益率 折现率 影子价格（包括影子工资和影子汇率） 现行价格 价格 国民经济 经营项目的开发商 出发点 国民经济效益最大化 利润最大化 目标 国民经济评价 财务评价 项目 Step 3 效益和费用范围的调整 Step 2 Step 1 效益、费用数值的调整 编制表格并计算评价指标 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境因素进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。 1 2 3 4 现状调查 影响预测 进行评价 编写环境影响报告书 * 一、房地产可行性研究的概念和作用 （一）房地产可行性研究 是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。 （二）房地产可行性研究分类 ★按照所处的阶段和研究的详细程度不同： 投资机会研究，初步可行性研究和详细可行性研究 ★根据项目未来获取收益的方式不同： 出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目可行性研究 ? …是投资决策的重要依据 …是项目审批的依据 …是项目资金筹措的依据 …是编制设计任务书的依据 …是开发商与各方签订合同的依据 ? ? ? ? （一）房地产可行性研究的内容 ★项目概括 ★市场分析和需求预测 ★规划方案的优选 ★开发进度安排 ★项目投资估算 ★资金的筹集方案和筹资成本估算 ★财务评价 ★风险分析 ★国民经济评价 ★结论 （二）可行性研究的步骤 详细研究 开发方案的设计和评价、选择 资料收集及市场调查 组织准备 第四步 第三步 第二步 第一步 编写研究报告书 第五步 （一）房地产可行性研究报告 封面、摘要、目录、正文、附件、附图 （二）房地产可行性研究注意事项 一、房地产项目反映财务状况的指标体系 效率型指标 价值型指标 财务净现值 财务净年值 费用现值 费用年值 财务净现值率 投资报酬率 财务内部收益率 投资回收期 指标体系 期限型指标 t t t c 某开发项目方案预测表 5--25 4 3 2 1 0