改革与完善我国地产税收制度的探讨.docVIP

改革与完善我国房地产税收制度的探讨 我国现行的房地产税存在税制过时、税基狭窄、税种重复、内外企业税负有别等诸多问题。税负主要集中在房地产的开发、建设、转让和交易环节，保有环节少，不能适应社会经济的发展状况，不能在地方政府的财政收入中起重要作用，改革现行的房地产税制势在必行。 　　一、我国房地产税制现状及存在的缺陷、不足 　　（一）税制繁复，税种结构不合理，房地产保有环节税负过轻，内外资房地产企业税制不统一，有违税收公平原则 　　我国现行征收与房地产开发经营相关的税费共12项，分别在房地产运行的不同阶段和环节征收。土地批租、征用环节，要缴纳契税、耕地占用税（外资企业不征）、印花税，同时还要交纳土地出让金、土地使用费等费用；开发建设、转让环节涉及的税费较多，有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加（外资企业不征）、土地增值税、企业所得税、个人转让房地产征收个人所得税；房地产占有和使用环节缴纳的税种有房产税（外资企业为城市房地产税）、城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）。 　　由此看出，一方面，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者；另一方面，房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费，如对房屋出租的租金收入，既要征收营业税，又要征收房产税，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。 　　内外资房地产企业分别使用两套房地产税制，对涉外企业只征城市房地产税，而且只对房产征收，对地产不征收，城镇土地使用税、城建税、教育费附加、耕地占用税也只对内资企业征收，内、外资企业税负不统一的矛盾日益突出。内外有别的房产税税收待遇，不符合市场经济公平、公正的原则，也不利于市场经济竞争机制的建立。 　　（二）城乡税制不统一，征税范围有一定局限性 　　我国目前房产税和土地使用税的课税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，这些范围以外的房产与土地则不需要纳税。伴随着城乡经济一体化的发展，在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日趋增多，所占用的房地产数量也日趋增大，这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利，却不需要承担房产税的纳税义务，过窄的征税范围影响了房地产税的公平性。企业容易通过选择坐落地，在日常税收管理中形成“合法”避税，不利于企业在同等条件下公平竞争。尤其在城镇与非城镇的交界处，有些地方一条街道两侧，一侧企业纳税，而几米之外的另一侧企业就不用纳税，税负显失公允。 　　（三）计税依据和税率设计不合理、不规范，易导致税负不公 　　现行房产税的计算有从价计征和从租计征两种办法。从价计征是房产原值减除10％－30％的比例后的余值按％的税率计征，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价，这种折余价值依据的是历史成本，不能反映房产的市场价值；从租计征是依据房产的租金收入按照12％的税率征收，房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。同一个税种，两种计税依据，不够规范。同时，对房产出租者而言，除交纳房产税外，还要承担营业税和城建税与教育费附加，与按历史成本计税的从价计征相比，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。 　　现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。 　　二、完善房地产税制的建议、思路和措施 　　按照新时期税制改革“简税制，宽税基，低税率，严征管”的原则，改革现行房地产税中不合理的部分。要通过房地产税制改革，建立起新的房地产税体系，促进税收制度的改革与完善，推动财政体制的变革，从而提高整体经济运行的效率和质量。 　　（一）改革和完善现行的房地产税制，建立统一、规范的房地产税收体系 　　1.房地产投资环节，保留营业税和企业所得税 　　在房地产交易环节，保留印花税和契税，将不适宜的内容进行调整。继续征收个人所得税，建议改变目前对个人财产租赁、财产转让所得的资本性收益采取20％的比例税率的做法，采用累进税率计征。 　　2.加强房地产保有环节的征税 　　为促进合理利用房地产资源、调节政府与房地产所有者、房地产实际占有者之间的收益分配，建议合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税及对外资企业征收的城市房地产税，开征统一的物业税，将对房产和地产的征税统一起来。对于城市房地产，无论是经营性的，还是非经营性的，都要纳入房地产税的征税范围。为体现房地产的市场价值，建议按房地产的评估价格作为计税依据；为体现量能负担的原则，可以考虑经营性房地产按高档税率课征，非营业性房地产按低档税率课征，特别是对居民住宅的保有课税，实