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《房地产概论》 政法管理系 主讲：张勇 2011年10月 第一部分：房地产与房地产业 第一节 房地产的基本概念 一、房地产的概念  狭义：房地产是房产和地产的合称。又称不动产。 广义：房地产是指土地、建筑物及其地上定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。 房地产是个复合性的概念，具有两个鲜明特点： 1、房和地在物质形态上的不可分性； 2、物质形态上的不可分性导致衍生权利的耦合性；（蕴含于实体中的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权及他项权利） 二、土地的概念   土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 三、建筑物的概念  指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 广义：房屋和构筑物 ；狭义: 房屋  房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。  四 、其他土地定着物的概念  建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。 注意：其他土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能．或者会使土地、建筑物的价值明显减损。 五、物业的概念  “物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。  一般认为，“物业”指的是已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。 具体是指单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产;既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，因此物业所涉及的范围非常广泛。 一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。 注意：尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。 一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产;而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。 第二节 房地产实物、权益、区位的含义 一、房地产实物的含义  指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。 房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。如：以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋灌凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何。例如住宅的户型如何。 二、房地产权益的含义  房地产权益是指房地产中无形的；不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（intorests）和好处（benofits）。房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利（权利体系或权利束）。例如，所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，例如，设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利．例如，城市总体规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益。例如，屋顶（也称为楼顶、屋盖）或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收入。 以房地产权利的