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万科房地产 策划流程策划流程 史蒂芬咨询—— 前期策划篇简介前期策划篇简介 前期策划的总体流程前期策划的总体流程 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段第四阶段 市场定位 市场研究 客户定位 产 品 产品定位产品定位 方 方 案 微 调 美象化 价格定位 可行性可行性 地地 产品产品 经济效益经济效益 开发发周期期 推广方案推广方案 研究 块 方案 分析 销售周期 第一阶段：可行性研究 市场分析市场分析 宏观市场、区域市场 市场预测市场预测 供给预测供给预测、、需求预测需求预测、、价格预测价格预测 收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费管理费、、税费等税费等 财务评估 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标动态指标：：净现值净现值、、内含报酬率内含报酬率、、投资周期投资周期 盈亏平衡分析 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零得点 敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值 的变化百分比/参数值变化的百分比 风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述出某种概率描述，，对方案的风险情况做出比较准对方案的风险情况做出比较准 确地判断 第二阶段第二阶段：：项目市场研究项目市场研究 潜在客户分析 项目价值分析 市场状况市场状况 地块 可能的客户 可能的产品 竞争环境分析 宏观环境分析 宏观经济 竞争环境