伟业顾问：龙阳一号项目整体营销策划报告.pdf

龙阳一号项目整体营销策划报告 1 目 录 一、宏观环境分析 二、汉阳区域市场分析 三、项目精神属性研判 四、整体营销战略 五、第一阶段营销规划 2 宏观环境分析 – 调控政策解读 – 武汉楼市解读 – 武汉房地产后市研判 3 调控历程 – 4月15 日，史上最严厉的调控措施出台，国家重拳打击高房价， 保障民生； – 市场投机被彻底清洗，部分高泡沫市场成交量下跌，房价企稳成 市场主流； – 8、9月份，全国市场明显回暖，量价齐升，调控目标被彻底粉 碎，由此触发9.29新政出台； – 9.29新政凸显出政府的调控决心，但同时暴露出调控的复杂性和 多变化，多样因素的共同作用，使中国的房地产市场调控成为焦 点话题。 4 9.29调控关键词 • 限购 – 这一有违市场经济的做法，无庸置疑的成为此次调控的最大焦 点，部分城市采用如此极端的调控措施，充分表明此次调控的目 的性和真实性； – 限购令的出台，表明政府开始使用行政手段解决房地产市场错综 复杂的迷局，中国房地产市场调控全面升级； – 限购令将扭曲市场供需状况，不利于房地产市场的长远发展； – 需求只能被抑制，势能累积规律导致市场的下一个周期可能会呈 现周期性的需求爆发。 5 • 时机 – 9.29这一新政出台时间本身就耐人寻味，充分显露出管理层的良 苦用心； – 在全国房地产市场“金九银十” 的尾声出台新政，2010年市场主体 已然构筑，市场主流已经获利离场，余量“被调控” 已无关大局； – 这个时机调控，明显预计将会收效甚微，调控的“民生目标”十分 明显； – 年末的需求抑制，反而将有利于明年的持续发展，2011年房地产 开局值得期待； 6 • 信心 – 不断强化的调控，表达出越来越强烈的政府信心，坚决要让房地 产市场平稳发展； – 周而复始的“调控—抑制—反弹—暴涨” 的过程，彻底击碎了持币 观望者的犹豫； – 调控反而在心理层面对市场起到了信心提升的效果，这种信心的 将直接转化为购买力，为后市创造空间。 7 • 差别 – 地方执行9.29新政存在明显的差别，各区域市场表现也明显的不 同； – 价格曲线明显偏离价值的区域市场量价齐跌，市场走低，泡沫被 挤出； – 价格与价值曲线相近的区域市场表现波澜不惊，量跌价稳，进入 稳定期； – 政策的力度与价值本源有着最重要联系，价值理论才是政策的相 对试金石。 8 9.29往后 – 9.29新政是管理层的“民生工程“，起到的作用有限，但调控的