房地产开发基本流程.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * （1）依法在取得土地使用权的国有土地范围内从事房地产开发的原则。 在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。 （2）房地产开发必须严格执行城市规划的原则。 城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。 （3）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。 （4）应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。 （5）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。 国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。 （1） 开发主体合法 6、房地产开发应具备的三个方面的条件 进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。 房地产资质等级要求 ： 房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资质 　　一级：注册资金10000万人民币 　　二级：注册资金5000万人民币 　　三级：注册资金3000万人民币 　　四级：注册资金1800万人民币 （2） 依法取得房地产开发用地的使用权 房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。 　　《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。” （3） 在规定的期限内动工，进行房地产开发 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 一、房地产开发基本概念 二、房地产开发基本流程 1.市场条件判断 2.项目位置选择 1.确定开发方案 2.编制可行性研究报告 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》 1.领取《建设工程规划许可证》 2.领取《建设工程施工许可证》 1.招标:寻找施工单位 3.开工建设 1.领取《商品房销售许可证》 选 址 立 项 取得土地 规划设计 开工建设 竣工验收 建 设 用 地 规 划 许 可 证 房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 商 品 房 销 售 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 国 有 土 地 使 用 证 一 二 三 四 五 规划局 建设项目选址意见书 国土局 土地挂牌拍卖手续 地震局 建设工程抗震设防要求审批 环保局 建设项目环境保护审批 其他相关部门 （水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见） 申报材料： 1、机构代码证副本、代码（首次申报）； 2、申请表； 3、意向性批文、项目建议书或选址申请； 4、现势原件地形图2份； 5、其它相关材料